부동산권리금계약/권리금계약서작성방법(권리양수 양도계약서)

부동산권리금이란?

위 권리금계약서에서 보는 것과 같이 권리금도 계약의 대상이 되곤하는데 권리금이란 뭘까?

부동산권리금이란 용어는 상가임대차보호법 개정에 따라 법조문에 명시가 되어있는데 다음과 같다.

상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

예를들자면 

1)장사가 잘되는 지역에서는 흔히 말하는 바닥 권리금이라고 말하는데. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점

2)50년전통의 집안대대로 물려내려오는 음식점의 비법

3)치킨집의 치킨기계 

등 이모든것이 권리금의 대상이라고 할 수 있다. 예전 임차인한테 권리금을 주고 장사를하는 세입자는 계약종료로 인해 나가게 될 경우 당연히 내가 낸 권리금을 받고 싶어할 것이다. 또는 내가 설치했던 시설물,인테리어등 다음세입자한테 비용을받고 싶어 할텐데 여기서 문제가 발생된다. 권리금 과연 금전의 대가가 될것인가의 문제인데 이미 수많은 판례에서는 권리금의 유무형의 재산적가치를 인정하였고 상가임대차보호법상 명문화되기 이른다.

권리금양도양수계약서는 위에 첨부해놨으니 상황에맞게 수정하면되는데 이때 주의할 사항이있다.

상가 권리금 계약서르르 작성할 때 가장중요한 것 2가지

1)양도범위 : 양도인으로 부터 넘겨 받는 집기류를 꼭 구체적으로 기재해야한다. 식당.미용실,술집 등 가게를 넘겨받기로 했는데 권리금을 다 지불하고 가게를 가보니 핵심집기류가 빠져있다면 양수인의 손해가 이만저만아니다. 이러한 경우를 막기위해 꼭 구체적으로 기재(필자같은경우는 사진을 찍어놓는다)

2)특약사항 : 양도인(기존세입자)와 양수인(신규임차인)의 권리금계약은 무사히 치뤘으나 양수인과 건물주간의 임대차계약이 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생 한다. 이를 방지하기 위한 특약을 한줄 써넣기를 바란다 '임대인의 사정으로 인해서 임대차계약이 해제될 경우 본 권리양도양수계약(권리금계약)은 무효로 하고 양도인이 받은 권리금 계약금은 즉시 양수인에게 반환키로 한다. 상가 권리양도양수계약을 무효할 수 있는 특약을 반드시 기재하기 바란다.

이밖에도 상가를 계약할 때에는 주의사항이 몇가지가 있는데 다음과 같다.

기본사항

-건축물용도(용도지역)
-부가가치세 / 관리비
-인테리어 공사기간
-도시가스여부
-임대차기간만료시 시설물 원상복구
-업종가능여부
-정화조설치여부
-주차가능대수
-하수원인자부담금(건물에서 발생되는 오수를 공공하수도 처리시설로 유입·처리하는 경우 개인하수처리시설의 설치를 면제하는 대신 공공하수도 처리 비용을 부담하는 제도 )
(원래 소매점을 하던 자리에서 일반음식점으로 용도를 변경하게 되면, 하수원인자부담금이 발생할 수도 있다.)
-동종업종/유사업종금지(집합상가라면 관리단 규약체크)
-제소전화해조서(판결과 같은효력이 있기에 명도소송없이 바로 강제집행 할 수 있는 제도. 최근 세입자와 상가·주택 임대차계약을 맺을 때 혹시 모를 갈등에 대비해 제소 전 화해(提訴前和解)를 신청하는 건물주와 집주인이 늘고 있다)

상가 임대차보호법 개정을 통해 임차인은 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있으니 반드시 본인의 권리를 찾기를 바란다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.