내것이 아닌 남의 물건을 빌리는것을 대차라고하는데 여기에 대가 즉 임료를 주고 빌리는것을 임대차라한다.

많은 분들이 남의 부동산에서 주거생활을 하거나 상행위를 하거나 한다. 이러한 타인과의 관계속에서는 계약서 작성은 필수이며 특히 임대차계약시 많은 주의를 필요로한다.

위와 같이 임대차계약서를 작성하게 되는데 주의사항이 몇가지 있어 포스팅해보려한다.

1. 부동산등기부 확인하기

등기부등본을 확인하여 소유권에 나와있는 권리자가 실제 계약자인지 확인해야하고, 주민등록증이 실제 인지 진위여부를 확이해야한다. 진위여부확인은 정부24시https://www.gov.kr/ 사이트에 접속하여 '진위여부확인'이라고 검색하면나온다. 

그리고 등비부사 소유권이외의 다른권리가 설정되어있는지 꼼꼼히 살펴봐야한다. 앞서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권에대해서 포스팅을 하였다. 예를들어 내가 들어가려는 아파트에 근저당권이 하나 설정되어있다면 그아파트를 계약했을시에 나한테 대항력을 주지않아 보호받지 못한다. 임대차보호법을 보시기 바란다.

2.집주인이 아니라 대리인이 왔을경우?

집주인이 직접와서 계약해야하는데 집주인이 바쁘다는 이유로 본인대신 다른사람을 보내기도 한다. 이때 대신온사람을 대리인이라하며 대리인이 실제 집주인으로 부터 임대차계약에 관한 권한을 부여받았는지 확인해야한다.

바로 위임장 작성여부다.  위임장에는 반드시 인감도장이 찍혀있어야 하며 인감도장이 찍혀있는경우 필수적으로 인감증명서가 첨부되어야하는데 이때는 원본이 첨부되어야한다. 그리고 계약시 그 위임장과 인감증명서는 상대방이 교부받아야한다. (인감증명서 원본+최근에 발급받은것)

위임장양식은 아래와 같습니다.

3. 집주인이 법인일경우?

*​계약금과 모든 거래대금은 법인계좌로 입금해야

집주인이 개인이아니라 법인인경우가 있다 그럴경우에는 두가지경우로 나뉘게 되는데 

4. 부동산등기부를 확인해봤더닌 주인이 신탁회사?

반드시 등기소에 직접방문 또는 인터넷 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의 없는 임대차계약 금지조항이 있는지, 별도의 선순위채권이 있는지 꼼꼼히 체크할것

수탁자 동의없는 임대차계약 금지 조항이 있는 경우에는 신탁회사에서 발급하는 임대차동의서를 요구할것

5. 소유자가 한명이아니라 여러명인경우

-임대부동산이 공유관계 일때는 과반수이상의 동의가 있어야한다.
-부부 공동명의인 경우 각각1/2의 지분을 소유하고 있다면   부부중 한사람의 동의 없이 임대차 계약을 체결 할 수 없다.   1/2지분 만으로는 과반수가 되지 않기 때문이다.

 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

이밖에도 주의사항이 여러가지가 있는데 시간관계상 여기까지 작성하고 나머지는 다음포스팅에서 뵜겠습니다.

궁금한사항은 댓글로 남겨주세요.