상가임대차보호법 왜 생겨났는가?

서울 마포에서 장사를 하고 있는 A씨, 은퇴후 모은돈으로 중국집을 하나 차리게되는데 1년이 지나 겨우 자리를 잡게 되었다. 제법 매출도 올라와 행복한 꿈을 꾸고있는 A씨 그런데 어느날 갑자기 상가건물주인이 나가달라고 한다. 아니면 월세 100만원을 500만원으로 올려달라고하니 말도안되는 조건에 가게를 비우게 되는데..그동안 들였던 시간과 인테리어 비용의 손해가 이만저만이 아니다. 나중에 장사를 하던곳에 우연히 지나가게 되는데 똑같은 중국집을 건물주 아들이 하고있는게 아니겠는가?!

위와 같은 상황이 간혹벌어지곤 한다. 상가임대차보호법이 태어난 이유다. 주택임대차보호법」,「대부업법(고금리제한법)」등과 함께 민생 3법으로 사회적ㆍ경제적 약자인 상가건물임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다. 임대인이 해지권을 남용하여 갑자기 나가라고 한다던가. 월세를 터무니없는 금액으로 올린다던가 주로 임차인의 피해를 막는것이 주요 목적이며 상가임대차보호법에서는 여러가지조항으로 세입자보호와 임대인의 권리를 나타내고있다.

대항력이란?

상가임대보호법의 핵심사항은 '대항력'인데  대항력이란 일정요건을 갖추면 계약기간을 보장받을 수 있고 최악의 경우 경매가 되더라도 보증금을 지킬수 있는 힘이다.단,선순위 등기가 없어야한다. 예)근저당,가압류 등

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

1.건물의 인도 +2.사업자등록 = 대항력  의 공식이 탄생하게 되는 데 주의할점은 '다음날'부터 효력이 발생한 다는점이다. (익일 00:00 부터)

우선변제권

상가임대차보호법 제5조(보증금의 회수)
① 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. =>이를 우선변제권이라한다.

적용범위

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 보증금액이 일정금액이하여야 적용받는다는 점이다. 이때 말하는 보증금액은 순수 보증금액을 말하는 것이 아니라 '환산보증금'이라하여 일정한 공식에 따라 변환을 해야한다.

환산보증금이란?

 환산보증금=보증금+(월세×100) 이며 

예를 들어 보증금 2억원에 월세 220만원에 임대차를 하고 있다면 환산보증금액은

2억+(220만 ×100)=4억2천만원이 환산 보증금이다. 이 환산보증금액은 지역별로 기준이 다르며 그에 따라 보호법적용 여부가 갈린다.

*여기서 잠깐 환산보증금 산정시 부가세를 포함해야 하나 안해야하나?

현재까지 확정된 대법원 판례가 없어 이견이 존재하나 다음과 같은 판례의 태도가 타당할것으로 본다.

법무부에서는 유권해석을 하기를 '부가세를 포함한 후 산정하여야 한다'라고 밝힌 반면, 하금식판례는 '월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외하고 순수한 월세만을 보증금액으로 환산하여야 한다'라고 판시한 바 있다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)

환산보증금을 초과했다면 어떻게 되는가?

환산보증금을 초과했더라도 모든것을 배제받는것은 아니고 적용되는과 안되는것으로 나뉜다.

소액임차인

임대차보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인을 보호하기 위해 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 일정금액에 대해서는 최우선으로 변제 받을 수 있도록 법규상 보호하고 있는데 이를 소액임차인의 "최우선변제권"이라고 한다.

*변제받기 위한 조건*

경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖출 것

*매각 건물가액의 1/2범위내에서 배당

임대차기간(계약기간)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. (임대인이 보증금반환을 안하는 경우 임대관계는 존속하나 월세지급은 해야됨)

위의 ②번같은 경우가 문제이다. 보증금을 반환 받을 때가지 계속 월세를 지급해야하는가? 상가에서 떠나버리면 대항력이 사라져버릴테고... 이때를 위해 임차권등기명령제도가 있는것이다.

임차권등기명령

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
 ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

상가주인이 계약기간이 끝났는데도 보증금을 안돌려준다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 주의할 점은

임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령신청시가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 전출하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가  경료된 사실을 확인해야 한다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.