부동산경매 기본분석방법

부동산경매에는 기회가있다. 오히려 불황일수록 경매는 물건이 많이나와 저가로 낙찰받을 수 있어 지금같은 코로나 불황시기에 딱 맞는 아이템이며 특히 무한N잡 시대에 맞는 부업겸 나아가 퇴직후 경제생활을 할 수 있는 최고의 아이템이라 할 수 있다. 필자의 지인의 예를 들자면 현재 중견기업체에 근무하고있으며 짜투리 시간에 경매물건을 검색/분석하면 주말 현장답사를 통해 낙찰받는 등 투잡으로 경제수익을 얻고있는데 작년 경매소득이 어떠한가 물으니 순수익으로 경매수익이 3500만원이라고 하니 경매를 안할 이유를 못찾겠다.

각설하고 경매에는 기회가 있다. 그런데 그만큼 함정이 도사리고 있다는 점을 명심해야 할 것이다. 그 위험을 피해야하는데 그 기초가 되는 분석방법이 바로 [말소기준권리분석]이다!

말소기준권리가 무엇인데? 혹은 말소기준등기라고도 한다.

말소기준권리는 경매에서만 나오는 용어이며 일반매매에서는 통용되는 말이 아니다. 

부동산이 경매에 나올때에는 말소기준권리가있다. 기준이라는 말은 딱 하나라는 얘기이며 토지등기부에 딱하나 건축물등기부에 딱하나가 있는데 그것을 찾는 연습을 해야한다. 어렵지않다. 쉽다

일단 기준을 찾으라는 얘기인데 그 후보군이 있다. 다음과 같다.

1.저당권, 2.근저당권, 3.압류, 4.가압류, 5.담보가등기, 6.경매신청등기 를 말소기준권리가 될 수 있는 권리라 한다.

위 6가지 권리중 '등기부 접수일'이 가장 먼저 접수된권리를 말소기준권리라한다! =>이것이 제일 기본원칙!

말소기준권리를 왜 찾는데?

이유는 말소기준권리를 찾아야 인수되는 권리와 말소되는 권리를 분별해 내기 위함이다.

부동산을 낙찰받았는데 알고보니 내가 인수해야할 금액이 1억원이라면?어떻게 할 것인가~ 

부동산경매는 말소기준권리에 따라 그 보다 먼저 접수된 권리를 인수하며 후순위로 접수된 권리를 말소 할 수 있다.

그래서 경매는 인수주의와 말소주의를 채택하고 있다고 한다.

말소기준권리 찾는 연습을 해볼까?

위에서 말소기준권리는 무엇이겠는가? 정답은 ! B이다. 왜냐하면 접수일이 가장 먼저 접수 되었기때문이다.

그리고 말소기준권리를 포함하여 후순위인(말소기준을 중심으로 선순위 후순위를 나뉜다.)권리들은 낙찰로인해 그 권리가 소멸된다. 이것이 소멸주의이며 인수주의의 예는 다음과 같다.

위에서 말소기준권리는 무엇인가? 바로 근저당권 C이다. 그런데 말소기준권리보다 선순위인 권리가 하나 보이는데 

가등기가 있다. 이 때 이가등기를 선순위 가등기라하며 말소기준권리보다 먼저 접수되었기 때문엔 이것을 인수해야한다.

낙찰로도 소멸이 되지않는다. 이경우를 인수주의라한다.

*여기서 잠깐! 왜 소유권은 분석안하는가? 

소유권은 분석을 따로 할 필요가 없다. 왜냐하면 소유권은 분석을 소유권들끼리만 분석하는것인데. 다음과 같이 생각하면된다.  소유권은 마지막 소유권이 소유권자이다! 그렇다는 얘기는 경매에서는 소유권이전이 무조건 한번 일어나게 되는데 바로 낙찰로 인한 낙찰자가 소유권자가 되는 경우이다. 그래서 낙찰자 본인이 마지막 최종 소유권자이기때문엔 따로 분석을 안하게 되는것이다.

말소기준권리보다 앞서는 다음의 권리는 인수주의에 의하여 낙찰로인해 소멸되지않고 낙찰자에게 그대로 인수되기 떄문에 주의를 요한다.

① 지상권 : 지상권, 법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권
② 지역권
③ 선순위 전세권(배당요구를 한 때에는 소멸)
④ 소유권이전등기청구권보전가등기(담보가등기는 소멸)
⑤ 가처분(처분금지가처분, 점유이전금지가처분)
⑥ 임차권등기
⑦ 대항력을 갖춘 주택, 상가 임차권
⑧ 유치권
⑨ 전소유자의 압류ㆍ가압류등기
⑩ 건물철거가처분등기(선ㆍ후에 관계없이 인수)
⑪ 명인방법을 갖춘 수목, 명인방법을 갖춘 미분리 과실

이상 경매분석의 기본이자 기초가 되는 말소기준권리 분석에 대해 알아 보았다. 심화분석은 다음포스팅때 보기로 한다.