상가임대차보호법 왜 생겨났는가?

서울 마포에서 장사를 하고 있는 A씨, 은퇴후 모은돈으로 중국집을 하나 차리게되는데 1년이 지나 겨우 자리를 잡게 되었다. 제법 매출도 올라와 행복한 꿈을 꾸고있는 A씨 그런데 어느날 갑자기 상가건물주인이 나가달라고 한다. 아니면 월세 100만원을 500만원으로 올려달라고하니 말도안되는 조건에 가게를 비우게 되는데..그동안 들였던 시간과 인테리어 비용의 손해가 이만저만이 아니다. 나중에 장사를 하던곳에 우연히 지나가게 되는데 똑같은 중국집을 건물주 아들이 하고있는게 아니겠는가?!

위와 같은 상황이 간혹벌어지곤 한다. 상가임대차보호법이 태어난 이유다. 주택임대차보호법」,「대부업법(고금리제한법)」등과 함께 민생 3법으로 사회적ㆍ경제적 약자인 상가건물임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다. 임대인이 해지권을 남용하여 갑자기 나가라고 한다던가. 월세를 터무니없는 금액으로 올린다던가 주로 임차인의 피해를 막는것이 주요 목적이며 상가임대차보호법에서는 여러가지조항으로 세입자보호와 임대인의 권리를 나타내고있다.

대항력이란?

상가임대보호법의 핵심사항은 '대항력'인데  대항력이란 일정요건을 갖추면 계약기간을 보장받을 수 있고 최악의 경우 경매가 되더라도 보증금을 지킬수 있는 힘이다.단,선순위 등기가 없어야한다. 예)근저당,가압류 등

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

1.건물의 인도 +2.사업자등록 = 대항력  의 공식이 탄생하게 되는 데 주의할점은 '다음날'부터 효력이 발생한 다는점이다. (익일 00:00 부터)

우선변제권

상가임대차보호법 제5조(보증금의 회수)
① 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. =>이를 우선변제권이라한다.

적용범위

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 보증금액이 일정금액이하여야 적용받는다는 점이다. 이때 말하는 보증금액은 순수 보증금액을 말하는 것이 아니라 '환산보증금'이라하여 일정한 공식에 따라 변환을 해야한다.

환산보증금이란?

 환산보증금=보증금+(월세×100) 이며 

예를 들어 보증금 2억원에 월세 220만원에 임대차를 하고 있다면 환산보증금액은

2억+(220만 ×100)=4억2천만원이 환산 보증금이다. 이 환산보증금액은 지역별로 기준이 다르며 그에 따라 보호법적용 여부가 갈린다.

*여기서 잠깐 환산보증금 산정시 부가세를 포함해야 하나 안해야하나?

현재까지 확정된 대법원 판례가 없어 이견이 존재하나 다음과 같은 판례의 태도가 타당할것으로 본다.

법무부에서는 유권해석을 하기를 '부가세를 포함한 후 산정하여야 한다'라고 밝힌 반면, 하금식판례는 '월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외하고 순수한 월세만을 보증금액으로 환산하여야 한다'라고 판시한 바 있다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)

환산보증금을 초과했다면 어떻게 되는가?

환산보증금을 초과했더라도 모든것을 배제받는것은 아니고 적용되는과 안되는것으로 나뉜다.

소액임차인

임대차보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인을 보호하기 위해 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 일정금액에 대해서는 최우선으로 변제 받을 수 있도록 법규상 보호하고 있는데 이를 소액임차인의 "최우선변제권"이라고 한다.

*변제받기 위한 조건*

경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖출 것

*매각 건물가액의 1/2범위내에서 배당

임대차기간(계약기간)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. (임대인이 보증금반환을 안하는 경우 임대관계는 존속하나 월세지급은 해야됨)

위의 ②번같은 경우가 문제이다. 보증금을 반환 받을 때가지 계속 월세를 지급해야하는가? 상가에서 떠나버리면 대항력이 사라져버릴테고... 이때를 위해 임차권등기명령제도가 있는것이다.

임차권등기명령

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
 ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

상가주인이 계약기간이 끝났는데도 보증금을 안돌려준다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 주의할 점은

임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령신청시가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 전출하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가  경료된 사실을 확인해야 한다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

부동산권리금계약/권리금계약서작성방법(권리양수 양도계약서)

부동산권리금이란?

위 권리금계약서에서 보는 것과 같이 권리금도 계약의 대상이 되곤하는데 권리금이란 뭘까?

부동산권리금이란 용어는 상가임대차보호법 개정에 따라 법조문에 명시가 되어있는데 다음과 같다.

상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

예를들자면 

1)장사가 잘되는 지역에서는 흔히 말하는 바닥 권리금이라고 말하는데. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점

2)50년전통의 집안대대로 물려내려오는 음식점의 비법

3)치킨집의 치킨기계 

등 이모든것이 권리금의 대상이라고 할 수 있다. 예전 임차인한테 권리금을 주고 장사를하는 세입자는 계약종료로 인해 나가게 될 경우 당연히 내가 낸 권리금을 받고 싶어할 것이다. 또는 내가 설치했던 시설물,인테리어등 다음세입자한테 비용을받고 싶어 할텐데 여기서 문제가 발생된다. 권리금 과연 금전의 대가가 될것인가의 문제인데 이미 수많은 판례에서는 권리금의 유무형의 재산적가치를 인정하였고 상가임대차보호법상 명문화되기 이른다.

권리금양도양수계약서는 위에 첨부해놨으니 상황에맞게 수정하면되는데 이때 주의할 사항이있다.

상가 권리금 계약서르르 작성할 때 가장중요한 것 2가지

1)양도범위 : 양도인으로 부터 넘겨 받는 집기류를 꼭 구체적으로 기재해야한다. 식당.미용실,술집 등 가게를 넘겨받기로 했는데 권리금을 다 지불하고 가게를 가보니 핵심집기류가 빠져있다면 양수인의 손해가 이만저만아니다. 이러한 경우를 막기위해 꼭 구체적으로 기재(필자같은경우는 사진을 찍어놓는다)

2)특약사항 : 양도인(기존세입자)와 양수인(신규임차인)의 권리금계약은 무사히 치뤘으나 양수인과 건물주간의 임대차계약이 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생 한다. 이를 방지하기 위한 특약을 한줄 써넣기를 바란다 '임대인의 사정으로 인해서 임대차계약이 해제될 경우 본 권리양도양수계약(권리금계약)은 무효로 하고 양도인이 받은 권리금 계약금은 즉시 양수인에게 반환키로 한다. 상가 권리양도양수계약을 무효할 수 있는 특약을 반드시 기재하기 바란다.

이밖에도 상가를 계약할 때에는 주의사항이 몇가지가 있는데 다음과 같다.

기본사항

-건축물용도(용도지역)
-부가가치세 / 관리비
-인테리어 공사기간
-도시가스여부
-임대차기간만료시 시설물 원상복구
-업종가능여부
-정화조설치여부
-주차가능대수
-하수원인자부담금(건물에서 발생되는 오수를 공공하수도 처리시설로 유입·처리하는 경우 개인하수처리시설의 설치를 면제하는 대신 공공하수도 처리 비용을 부담하는 제도 )
(원래 소매점을 하던 자리에서 일반음식점으로 용도를 변경하게 되면, 하수원인자부담금이 발생할 수도 있다.)
-동종업종/유사업종금지(집합상가라면 관리단 규약체크)
-제소전화해조서(판결과 같은효력이 있기에 명도소송없이 바로 강제집행 할 수 있는 제도. 최근 세입자와 상가·주택 임대차계약을 맺을 때 혹시 모를 갈등에 대비해 제소 전 화해(提訴前和解)를 신청하는 건물주와 집주인이 늘고 있다)

상가 임대차보호법 개정을 통해 임차인은 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있으니 반드시 본인의 권리를 찾기를 바란다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

질문)묵시적갱신이 가능할까요??

본인은 상가점포를 임차하여 사용한지 10년이 되었습니다.

올해3월 만기가 되어서 자동연장이되었습니다.

그런데 이 상가가 매매가 되어서 새로운 매수인이 한달내에 가게를

비우라고 통보해왔습니다.

내년3월까지 묵시적 갱신을 주장해야 될까요 아니면 비워줘야하는지

궁금합니다.

그리고 비우지 않을경우에는 이달부터 바로 임대료를 터무니 없이

올려달라고하는데 올려주어야 하는지..

사무실을 옆 점포와 임대기간이 끝나기도전에 바로 튼다고합니다.

이사람들이 억지로 점포를 틀경우 대응할 수 있는 방법이 있을까요?

답변)내년3월까지 사용할 수 있습니다.

임차인은 이미 점포를 5년이상 임대차 하였으므로 계약갱신요구권을

행사 할 수는 없습니다.

다만 갱신이 되었을 경우 기간을 정하지 않은 임대차가 되었기때문에

상가임대차 보호법상 1년간

임대차기간을 주장할 수 있을 것입니다.

따라서 내년3월까지는 사용할 수 있습니다.

이러한 경우 임대인(매수인)은 1년에 1회에 차임증감청구권을

 행사 할 수 있고

연9%범위내에서 보증금 또는 차임을 인상(증감)할 수 있습니다

=>질문

상가 임대차 보호법에 적용되는 임차인이 임대인의 일방적인 계약조건 요구로 권리금 및 시설비를

못 받고 나갈처지에 있다. 임차인은 사업을 그만 둘 생각으로 새로운 임차인과 권리금등 계약을 

하였는데 임대인은 새로운 임차인과의 계약은 못해주겠다하여 권리금 및 시설비를 못 받고 

나갈처지가되어 공동명의의 재계약을 요구하였다. 하지만 이또한 임대인은 거절하고 

기존 임차인에게만 보증금과 월세를 상향해서 계약서를 써주겠다고한다. 최초계약일로부터 2년만기되기 3개월남았다.

=>답변

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있다.

따라서 임차인은 향후 3년기간을 더 임대차 할 수 있다. 그러나 임차인이 사업을 그만 둘 생각으로 

2년만기시 임대차를 종료시키고자하는 경우에는 임대인에게 새로운 임차인과 그임대차 조건에

 대하여 관여 할 수 없다. 따라서 시설비 및 권리금을 받을 수 없을 것이다.