<질문>매수한 토지(땅)가 지적과 다를때 하자담보책임 가능할까?

2013년 6월 토지를 매매한후 잔금을 을 지불하였고

건축을 하기위해 동년 11월 측량을 하였다. 결과 웟집창고 및 마당이 매수한 토지에 최대

3미터까지 들어와 건축(3년 지났음)되어 매수 목적대로 건축이 불가함을 확인하였다.

매도인에게 지적도 대로 윗집토지를 되찾아 원상회복 아니면 계약해지를 요청하였으나

소유권을 넘겨버렸다는 이유로 매도인이 응하지않고있다.

1.매수인이 할 수 있는 조치는?

2.하자담보책임이 적용된는가?

3.공인중개사의 책임 및 역할은?

담당 중개사 왈

"매도인은 계약당시에 지적과 다른지 몰랐다고 하면서 자기는 모르겠다면서 매수인이 

윗 2집에게 타협을 해서 땅을 되찾으라고하네요, 현실적으로 불가능하지요. 

매수인은 소송도 불사하겠답니다."

<답변>매수한 토지가 경계를 침범 당한 경우

1.경계를 침범당한 토지의 소유자는 침범한 건물 수유자가 민법 제 245조 제1항의 점유취득시효의

요건에 해당하지 않는 이상 경계를 침범한 건축물의 소유자에게 침범한 건물의 부분 철거, 

토지부분의 인도, 차임상당 부당이득 청구소송을 제길 할 수 있다.

2.경계침범 건축물의 소유주가 민법 제 245조 제1하의 점유 취득시효의 요건을 충족하여 침범한 

토지에  대하여 등기청구권을 행사 할 수 있는 경우 매매목적물의 일부가 타인에게 

속함에도 불구하고 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이절할 수 없는 경우에해당하여 민법 

제572조에 따른  담보책임은 매도인에게 물을 수 있다 그리고 그 범위는 이전받지 못한 

토지 시가 상당액 일 것이다.

3.토지매매에 있어 특단의 사정이 없는 한 중개인에게 측량 또는 지적도와의 확인 방법으로 

매매목적물이 지적도상과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야할 주의의무가 있다고

 볼 수는 없을 것이다.

그러나 중개실무시 측량은 한번 해보십시오 라고 말하는 것이 좋다.