분묘기지권이란?

타인의 토지 즉, 남의 땅위에  분묘를 소유하기위하여 타인의 토지를 사용 할 수 있는 권리이다.

이러한 권리가 있는 묘는 쉽사리 처리할 수가 없어 부동산매매나 일반경매에서도 골치거리가 되곤한다.

매매에서는 분묘에관한 특약을 따로 작성하거나 분묘가 있는토지는 매매계약체결을 안해버리면 그만이나

경매에서는 함정이되기도 하지만 하나의 기회가  되기도 하기에 이번 포스팅 주제로 삼아본다.

분묘기지권의 성립요건이란?

분묘기지권이란  대법원에서 인정되는 대표적인 경우는 다음의 3가지경우로 살펴 볼 수 있다.

1) 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

2)토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게  점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우

3)자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우로서 어느 한 가지 요건만 갖추면 분묘기지권이 성립한다

위와 같이 3가지 경우이나 문제는 이것은 언제까지나 과거의 얘기이고 장사법(장사등에 관한 법률)의 시행으로 이제는 엄격한 조건을 만족해야한다.

장사등에 관한 법률

이 법은 장사(葬事)의 방법과 장사시설의 설치ㆍ조성 및 관리 등에 관한 사항을 정하여 보건위생상의 위해(危害)를 방지하고, 국토의 효율적 이용과 공공복리 증진에 이바지하는 것을 목적으로 제정이 되었다.

(아마도 무분별한 분묘설치를 방지하고자 만들었을 것이다.)

부동산경매에서 하나의 특수물건으로 취급되는 분묘기지권 성립여지 있는물건을 해결하려면 이법을 공부하시라.

특히 중요한 포인트가 있는데 2001년 1월 13일을 외우셔야한다. 

이날짜는 장사법의 전면 시행일로서 과거의 대법원판례로 인정되는 경우라하더라도  2001년 1월 13일이후 에는  토지소유자 승낙 뿐만 아니라 나라의 허가를 득해야만 합법적인 분묘로 인정이 되는것이다.

묘의  구분

묘는 그 구성에 따라 다음과 같이 나뉠 수 있다.

1. 개인묘지 : 1기의 분묘 또는 매장된 자와 배우자 관계의 같은 구역 안에 설치된 묘지
2. 가족묘지 : 민법상의 친족관계였던 자의 같은 구역 안에 설치된 묘지
3. 종중·문중묘지 : 종중이나 문중 구성원의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지
4. 법인묘지 : 법인이 불특정 다수인의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

위와같이 구분하는 이유는 다음과 같다.

묘지의 설치 신고,허가

1. 개인묘지를 설치한 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 묘지를 설치한 후 30일

     이내에 해당 묘지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다. 변경도 또한 같다.
2. 가족묘지, 종중·문중묘지 또는 법인묘지를 설치·관리하려는 자는 보건복지부령으로

     정하는 바에 따라 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야 한다.

     허가 받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

그리고 개인묘냐 아니면 가족묘이상이냐에 따라 벌과금규정이 다르기에 실무에서는 그 대응방법을 달리 하고있다.

묘지의 설치기준

1. 개인 ·가족묘지   

①  200m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 200m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  300m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

2. 종중 ·문중묘지

①  300m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  500m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     500m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

특히나 최근들어 분묘기지권에 관련된 대법원판례가 바뀌어 소개하고자한다.

대법원2017다228007지료청구

-요지-

2021. 4. 29. 장사법 시행일 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치한 다음 20년간 평온·공 연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 분묘기지권자는 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다.

특히 이번판례에서 주목할점은 분묘기지권이 성립한 묘일지라도 지료 청구의 기회가 생겼다는 점이다. 기존에는 분묘기지권이 성립할경우에는 내토지라 할지라도 땅사용료도 청구하지 못하는 아이러니한 상황이 펼쳐졌지만 이제는 달라진다는 점이다. 

실상 지료청구를 하게되면 그 지료는 얼마안되지만 더큰 의의는 지료청구의 기회가 생기면서 지료연체를 이유로 분묘기지권을 깨뜨릴수 있는 방법이 하나 생겼다는 점이다.

지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.!

(단, 당사자 협의에 의해 지료가 정해졌거나 법원의 결정으로 지료가 결정된 후여야 한다.)

부동산 경매를 하시는 분들을 위해 간략한 분묘기지권 로드맵을 남긴다.

최근에 취득세 재산세 중과세 폐지에 관해 발표가되었다.

특히 별장은 세컨 하우스/주말 주택으로 매수하게되는데 이러한 부동산은 일반 주택과는 다르게 1채만 매수하여도 

취득세 중과세가 되어 부담이 되고 있다. 이번 중과세 폐지안 법개정으로 인해 앞으로 세컨하우스, 주말주택 구입이 늘어날

것으로 보고있다. 특히 강원도도 에서는 지역 개발에 기대를 하고있다고한다.

국회는 지난 27일 본회의때 지방세법 개정안을 통과시켰다.

'별장'에 대한 중과세는 50년만에 폐지되는 것으로 과거 197년 사치, 낭비풍조를 억제한다는 취지로 도입이 되었다.

내용은 별장에 대해 취득세 기본세+중과세율8%를 가산해 부과하도록 한것인데 재산세 마저 과세표준의 4%가 부과되어 

취득하는데에 세부담이 막중하였다.

하지만 이제는 서울 수도권 광역시등 도시지역의 부동산 가격의 상승과 전반적인 국민소득수준의 향상으로 인해 더이상 별장은 특정계층만의 전유물이 아니라는 의식벼노하를 고려해 중과세 제도를 폐지해야한다는 의견이 가중되어 

결국 별장에 대한 중과세 폐지안까지 오게되었다.

별장에대한 취득세 및 중과세 폐지는 2023년 2월27일 국회 통과에 이어 2023년 3월경부터 본격적으로 시행될 예정이다.

내것이 아닌 남의 물건을 빌리는것을 대차라고하는데 여기에 대가 즉 임료를 주고 빌리는것을 임대차라한다.

많은 분들이 남의 부동산에서 주거생활을 하거나 상행위를 하거나 한다. 이러한 타인과의 관계속에서는 계약서 작성은 필수이며 특히 임대차계약시 많은 주의를 필요로한다.

위와 같이 임대차계약서를 작성하게 되는데 주의사항이 몇가지 있어 포스팅해보려한다.

1. 부동산등기부 확인하기

등기부등본을 확인하여 소유권에 나와있는 권리자가 실제 계약자인지 확인해야하고, 주민등록증이 실제 인지 진위여부를 확이해야한다. 진위여부확인은 정부24시https://www.gov.kr/ 사이트에 접속하여 '진위여부확인'이라고 검색하면나온다. 

그리고 등비부사 소유권이외의 다른권리가 설정되어있는지 꼼꼼히 살펴봐야한다. 앞서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권에대해서 포스팅을 하였다. 예를들어 내가 들어가려는 아파트에 근저당권이 하나 설정되어있다면 그아파트를 계약했을시에 나한테 대항력을 주지않아 보호받지 못한다. 임대차보호법을 보시기 바란다.

2.집주인이 아니라 대리인이 왔을경우?

집주인이 직접와서 계약해야하는데 집주인이 바쁘다는 이유로 본인대신 다른사람을 보내기도 한다. 이때 대신온사람을 대리인이라하며 대리인이 실제 집주인으로 부터 임대차계약에 관한 권한을 부여받았는지 확인해야한다.

바로 위임장 작성여부다.  위임장에는 반드시 인감도장이 찍혀있어야 하며 인감도장이 찍혀있는경우 필수적으로 인감증명서가 첨부되어야하는데 이때는 원본이 첨부되어야한다. 그리고 계약시 그 위임장과 인감증명서는 상대방이 교부받아야한다. (인감증명서 원본+최근에 발급받은것)

위임장양식은 아래와 같습니다.

3. 집주인이 법인일경우?

*​계약금과 모든 거래대금은 법인계좌로 입금해야

집주인이 개인이아니라 법인인경우가 있다 그럴경우에는 두가지경우로 나뉘게 되는데 

4. 부동산등기부를 확인해봤더닌 주인이 신탁회사?

반드시 등기소에 직접방문 또는 인터넷 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의 없는 임대차계약 금지조항이 있는지, 별도의 선순위채권이 있는지 꼼꼼히 체크할것

수탁자 동의없는 임대차계약 금지 조항이 있는 경우에는 신탁회사에서 발급하는 임대차동의서를 요구할것

5. 소유자가 한명이아니라 여러명인경우

-임대부동산이 공유관계 일때는 과반수이상의 동의가 있어야한다.
-부부 공동명의인 경우 각각1/2의 지분을 소유하고 있다면   부부중 한사람의 동의 없이 임대차 계약을 체결 할 수 없다.   1/2지분 만으로는 과반수가 되지 않기 때문이다.

 민법 제265조(공유물의 관리, 보존)
 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

이밖에도 주의사항이 여러가지가 있는데 시간관계상 여기까지 작성하고 나머지는 다음포스팅에서 뵜겠습니다.

궁금한사항은 댓글로 남겨주세요.

상가임대차보호법 왜 생겨났는가?

서울 마포에서 장사를 하고 있는 A씨, 은퇴후 모은돈으로 중국집을 하나 차리게되는데 1년이 지나 겨우 자리를 잡게 되었다. 제법 매출도 올라와 행복한 꿈을 꾸고있는 A씨 그런데 어느날 갑자기 상가건물주인이 나가달라고 한다. 아니면 월세 100만원을 500만원으로 올려달라고하니 말도안되는 조건에 가게를 비우게 되는데..그동안 들였던 시간과 인테리어 비용의 손해가 이만저만이 아니다. 나중에 장사를 하던곳에 우연히 지나가게 되는데 똑같은 중국집을 건물주 아들이 하고있는게 아니겠는가?!

위와 같은 상황이 간혹벌어지곤 한다. 상가임대차보호법이 태어난 이유다. 주택임대차보호법」,「대부업법(고금리제한법)」등과 함께 민생 3법으로 사회적ㆍ경제적 약자인 상가건물임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다. 임대인이 해지권을 남용하여 갑자기 나가라고 한다던가. 월세를 터무니없는 금액으로 올린다던가 주로 임차인의 피해를 막는것이 주요 목적이며 상가임대차보호법에서는 여러가지조항으로 세입자보호와 임대인의 권리를 나타내고있다.

대항력이란?

상가임대보호법의 핵심사항은 '대항력'인데  대항력이란 일정요건을 갖추면 계약기간을 보장받을 수 있고 최악의 경우 경매가 되더라도 보증금을 지킬수 있는 힘이다.단,선순위 등기가 없어야한다. 예)근저당,가압류 등

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

1.건물의 인도 +2.사업자등록 = 대항력  의 공식이 탄생하게 되는 데 주의할점은 '다음날'부터 효력이 발생한 다는점이다. (익일 00:00 부터)

우선변제권

상가임대차보호법 제5조(보증금의 회수)
① 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. =>이를 우선변제권이라한다.

적용범위

상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 보증금액이 일정금액이하여야 적용받는다는 점이다. 이때 말하는 보증금액은 순수 보증금액을 말하는 것이 아니라 '환산보증금'이라하여 일정한 공식에 따라 변환을 해야한다.

환산보증금이란?

 환산보증금=보증금+(월세×100) 이며 

예를 들어 보증금 2억원에 월세 220만원에 임대차를 하고 있다면 환산보증금액은

2억+(220만 ×100)=4억2천만원이 환산 보증금이다. 이 환산보증금액은 지역별로 기준이 다르며 그에 따라 보호법적용 여부가 갈린다.

*여기서 잠깐 환산보증금 산정시 부가세를 포함해야 하나 안해야하나?

현재까지 확정된 대법원 판례가 없어 이견이 존재하나 다음과 같은 판례의 태도가 타당할것으로 본다.

법무부에서는 유권해석을 하기를 '부가세를 포함한 후 산정하여야 한다'라고 밝힌 반면, 하금식판례는 '월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외하고 순수한 월세만을 보증금액으로 환산하여야 한다'라고 판시한 바 있다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)

환산보증금을 초과했다면 어떻게 되는가?

환산보증금을 초과했더라도 모든것을 배제받는것은 아니고 적용되는과 안되는것으로 나뉜다.

소액임차인

임대차보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인을 보호하기 위해 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 일정금액에 대해서는 최우선으로 변제 받을 수 있도록 법규상 보호하고 있는데 이를 소액임차인의 "최우선변제권"이라고 한다.

*변제받기 위한 조건*

경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖출 것

*매각 건물가액의 1/2범위내에서 배당

임대차기간(계약기간)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. (임대인이 보증금반환을 안하는 경우 임대관계는 존속하나 월세지급은 해야됨)

위의 ②번같은 경우가 문제이다. 보증금을 반환 받을 때가지 계속 월세를 지급해야하는가? 상가에서 떠나버리면 대항력이 사라져버릴테고... 이때를 위해 임차권등기명령제도가 있는것이다.

임차권등기명령

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
 ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

상가주인이 계약기간이 끝났는데도 보증금을 안돌려준다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 주의할 점은

임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령신청시가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 전출하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가  경료된 사실을 확인해야 한다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

부동산권리금계약/권리금계약서작성방법(권리양수 양도계약서)

부동산권리금이란?

위 권리금계약서에서 보는 것과 같이 권리금도 계약의 대상이 되곤하는데 권리금이란 뭘까?

부동산권리금이란 용어는 상가임대차보호법 개정에 따라 법조문에 명시가 되어있는데 다음과 같다.

상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

예를들자면 

1)장사가 잘되는 지역에서는 흔히 말하는 바닥 권리금이라고 말하는데. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점

2)50년전통의 집안대대로 물려내려오는 음식점의 비법

3)치킨집의 치킨기계 

등 이모든것이 권리금의 대상이라고 할 수 있다. 예전 임차인한테 권리금을 주고 장사를하는 세입자는 계약종료로 인해 나가게 될 경우 당연히 내가 낸 권리금을 받고 싶어할 것이다. 또는 내가 설치했던 시설물,인테리어등 다음세입자한테 비용을받고 싶어 할텐데 여기서 문제가 발생된다. 권리금 과연 금전의 대가가 될것인가의 문제인데 이미 수많은 판례에서는 권리금의 유무형의 재산적가치를 인정하였고 상가임대차보호법상 명문화되기 이른다.

권리금양도양수계약서는 위에 첨부해놨으니 상황에맞게 수정하면되는데 이때 주의할 사항이있다.

상가 권리금 계약서르르 작성할 때 가장중요한 것 2가지

1)양도범위 : 양도인으로 부터 넘겨 받는 집기류를 꼭 구체적으로 기재해야한다. 식당.미용실,술집 등 가게를 넘겨받기로 했는데 권리금을 다 지불하고 가게를 가보니 핵심집기류가 빠져있다면 양수인의 손해가 이만저만아니다. 이러한 경우를 막기위해 꼭 구체적으로 기재(필자같은경우는 사진을 찍어놓는다)

2)특약사항 : 양도인(기존세입자)와 양수인(신규임차인)의 권리금계약은 무사히 치뤘으나 양수인과 건물주간의 임대차계약이 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생 한다. 이를 방지하기 위한 특약을 한줄 써넣기를 바란다 '임대인의 사정으로 인해서 임대차계약이 해제될 경우 본 권리양도양수계약(권리금계약)은 무효로 하고 양도인이 받은 권리금 계약금은 즉시 양수인에게 반환키로 한다. 상가 권리양도양수계약을 무효할 수 있는 특약을 반드시 기재하기 바란다.

이밖에도 상가를 계약할 때에는 주의사항이 몇가지가 있는데 다음과 같다.

기본사항

-건축물용도(용도지역)
-부가가치세 / 관리비
-인테리어 공사기간
-도시가스여부
-임대차기간만료시 시설물 원상복구
-업종가능여부
-정화조설치여부
-주차가능대수
-하수원인자부담금(건물에서 발생되는 오수를 공공하수도 처리시설로 유입·처리하는 경우 개인하수처리시설의 설치를 면제하는 대신 공공하수도 처리 비용을 부담하는 제도 )
(원래 소매점을 하던 자리에서 일반음식점으로 용도를 변경하게 되면, 하수원인자부담금이 발생할 수도 있다.)
-동종업종/유사업종금지(집합상가라면 관리단 규약체크)
-제소전화해조서(판결과 같은효력이 있기에 명도소송없이 바로 강제집행 할 수 있는 제도. 최근 세입자와 상가·주택 임대차계약을 맺을 때 혹시 모를 갈등에 대비해 제소 전 화해(提訴前和解)를 신청하는 건물주와 집주인이 늘고 있다)

상가 임대차보호법 개정을 통해 임차인은 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있으니 반드시 본인의 권리를 찾기를 바란다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

이전 포스팅에서 농지를 취득할 때 상속 등 일부 경우를 제외하고 1.매매, 2.증여, 3.경매, 4.공매 등 유상취득할 때에는 반

드시 농지취득자격증명원을 첨부해야만 소유권이전을 할 수있다. 

농지를 취득할 때에는 해당 농지 소재지의 읍,면사무소( 시,구)에서 농지취득자격증명을 발급받을 수있고 신청시 담당자는 해당 농지에 대해 과연 농사를 지을 수 있는 토지인지에 대해 심사를 하는데, 이때 농지가 농지로서 쓰이지 않고 집이 지어져있거나, 분묘가 있거나 등 경작할 수 없는 토지인 경에는 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 된다. 이를 반려라 한다.

농지취득자격증명 반려통보

지목상 농지이나 농지로서 쓰이지 않고 소유자 임의대로 다른 형상으로 토지를 이용하고 있다면 해당관청에서는 불법형질변경으로 해석한다. 담당자는 심사규칙에 따라 당연히 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 되는데, 문제는 이러한 농지들에 전국에 수없이 많다는 점이고 매매나 경매에 버젓이 나오고있다는 점이다.그렇기때문에 일반 농지취득자격증명신청서로는 발급이 불가능하지만 이때 방법이 있다 바로 한가지 서류를 첨부하면 되는데 이를 농지원상복구계획서라 한다.

농지원상복구계획서

농지원상복구계획서.hwp

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위와 같이 농지원상복구계획서를 제출하게되면 일정기간내에 농지로서 기능을 회복하고 경작한다는 일종의 각서인데 문제는 농지법이 대폭 강화되면서 농지원상복구의 조건이 구체적이고 까다로워 졌다는 점이다.

◇ 구체적인 원상복구계획을 요구( 작업일정,소요비용,자금조달계획,이행완료기한등)

위사항은 실제 계획대로 작성하면 되나 문제는 이번 5월18일 개정안 시행에 따라 해당 시,구,읍,면장이 판단하기를 3개월이내 원상복구가 가능한경우에만 농지취득자격증명 발급이 가능토록 예외를 두었다는 점이다.

기존 원상복구계획서에는 6개월이내에 원상복구하겠다 혹은 9개월이내에 원상복구하겠다고 기재를 해도 농지취득자격증명이 발급가능했으나 이제는 아예 명시적으로 3개월이내 복구를 명문화하여 규정하겠다는 것인데 문제는 이것또한 시,구,읍,면장의 판단하에 발급하도록 하는것이기 때문에 시,구,읍,면장의 주관적인판단이 개입될 가능성이 높다는 점과 매매같은 경우는 매도자와 협의하에 원상복구의 용이성이라도 있겠지만 경매같은경우에는 전소유자와 원만하게 원상복구가 거의 불가능하기에 필연적으로 소송을 겪게되는데 소송의 소요시간이 어림잡아 1년은 필요하여 경매로 농지취득식 원상복구계획서로 농지취득자격증명을 발급받는 것은 유명무실하게 될까 염려된다.

실제원상복구계획서 예

위 원상복구계획서는 필자가 실제 농지취득자격증명을 발급받는데 사용했던 실제예입니다. 본인의 상황에 맞게 수정하여 사용하시길 바랍니다.

21년 3월 LH 직원의 농지 투기사건이 전국민의 공분을 사게 되었다.

LH는 뭘까?

LH는 한국 토지주택공사의 줄임말로서 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되었다. 그근거는 법률 제 9706호 한국토지주택공사법에 따라 설립되어 다양한사업을 진행한다. 공공토지의 비축에 관한 사업, 토지및 건축물의 매입, 주택건설용지,산업용지등 공공시설용지 개발사업, 도시개발사업, 등! 다음항목에이르는 많은 사업을 한다.

• 가. 주택건설용지ㆍ산업시설용지 및 대통령령으로 정하는 공공시설용지의 개발사업
• 나. 도시개발사업, 도시재생사업, 도시 및 주거환경정비사업
• 다. 주거ㆍ산업ㆍ교육ㆍ연구ㆍ문화ㆍ관광ㆍ휴양ㆍ행정ㆍ정보통신ㆍ복지ㆍ유통 등(이하 이 목에서 “주거등”이라 한다)의 기능을 가지는 단지 또는 주거등의 기능의 단지 및 기반시설 등을 종합적으로 계획ㆍ개발하는 복합단지의 개발사업
• 라. 간척 및 매립사업
• 마. 남북경제협력사업
• 바. 토지임대부 분양주택 사업
• 사. 집단에너지 공급사업

위 밖에도 https://www.lh.or.kr/contents/cont.do 홈페이지에 들어가보면 국민들을 위해 좋은일 하라고 만든 공공기업인데 오히려 LH직원이 내부정도를 이용해 농지 투기사건을 버리고 만것이다.

그리하여 농림축산식품부에서는 농제도를 싹 뜯어 고치기 이르렀고 특히나 이번 5월18일부터 농지 취득자격심사를 매우~~대폭~~강화하게 되었다.

농지법 뭐가 바뀌게 되는걸까?

농지를 사서 농사를 지으면 그만인것을, 투기꾼들로인해 농치관리가 엄격해진단 얘기다.

5월18일부터 바뀌는 내용은 다음과 같다.

󰋯취득요건 적합여부 확인 대상에 영농여건불리농지, 한국토지주택공사가 취득하는 계획관리지역․자연녹지지역 안의 농지 추가

󰋯주말·체험영농 목적 취득의 경우에도 신청인이 소유농지 전부를 타인에게 임대, 무상사용 또는 위탁경영 중일 경우 농지취득 제한 󰋯불법 전용농지 농지취득자격증명 발급을 원칙적으로 제한
- 다만, 농지원상복구계획서(시행규칙 별지 제4호의3서식 신설)에 의해 3개월 이내 원상복구가 가능하다고 시·구·읍·면의 장이 인정하는 경우에는 예외

󰋯농지처분의무가 면제되는 정당한 사유로 자연재해, 질병 등 규정 * 기존 농업경영, 주말·체험영농 목적 취득 농지의 처분의무 면제 사유와 동일하게 규정 󰋯농업진흥지역 해제요건을 3ha 이하의 토지로 규정

󰋯농업진흥지역 해제요건을 3ha 이하의 토지로 규정

󰋯실태조사 시 포함되어야할 내용에 ‘유휴농지의 지역별·유형별 현황’, ‘농지정보시스템에 포함되어 있는 농지의 소유 현황’ 등 추가

󰋯농업진흥구역에 설치 가능한 정부관리양곡 가공·처리시설의 설치면적을 1만5천m2 미만으로 명확화

󰋯농업진흥구역에 사료제조시설에서 생산된 제품의 유통‧판매시설이 포함된 시설의 경우 유통·판매시설의 면적이 전체 시설면적이 20% 미만의 시설로 명확화

󰋯농지 전용목적사업 제한 관련 법령 예시로 농어업경영체법 등 추가

󰋯농지의 타용도 일시사용허가 심사 시 농어업경영체법 등 타 법률 위반 여부를 검토하도록 하는 등 심사기준을 명확히 함

등등 수많은 개정사항과 신설조항이 생김으로 인해 앞으로 농지는 정말 농사지실 목적이어야하고 구체성을 가져야만 취득이 가능하게 바뀌는것이다.

특히 

농지취득시 제출해야하는 증명서류가 신설되고 구체화 되었다.

󰋯농업인 : 농업인확인서 또는 농업경영체 등록확인서 또는 농업경영체 증명서
󰋯농업법인 : 정관, 최근 5개 사업연도 납세지 관할 세무서장에게 신고한 표준손익계산서, 임원명부(농업회사법인), 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인임을 확인할 수 있는 서류(농업회사법인)
󰋯농업인이 아닌 개인 : 재직증명서, 재학증명서 등 직업을 확인할 수 있는 서류
󰋯공유취득 : 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정서 및 도면자료
󰋯외국인 : 외국인등록증
󰋯외국국적동포 : 국내거소신고증

게다가 농지 취득시 필수고려사항이 추가되었다.

󰋯필수 고려사항 추가
 
- 영농 착수시기, 수확시기, 작업일정 등이 포함된 영농계획
 
- 영농경력·영농거리 등 영농여건
 
- 최근 3년간 농지취득자격증명 발급 이력
 
- 농지 취득자금 조달계획
 
- 농지 처분통지 등의 행정처분 내용 및 이행여부 추가

이제 농지살때 자금이 어디서 났는지에 대한 자금 조달계획까지 작성해야된다.

또한 주말 체험영농목적의 농지취득을 할때에도 주말 체험 영농계획서 추가 조항이 신설되었다.

농지취득자격증명이란?

농지(農地)란 말그대로 농사짓는 땅이다. 경작의 대상이 되는 땅이다. 지목상 전,답,과수원을 말하며 농지법에서 말하는 농지란 지목여하에도 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작  또는 다년성 식물의 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다.

농지는 국가식량생산의 기반이 되는 중요한 땅이며 농지를 소유한자가 경작을 할 때에는 정부에서 각종보조금혜택까지 준다 . 그런데 정작 농사를 지어야하는 농지가 간혹 투기꾼들의 먹이감이 되곤한다. 작년 21년 LH투기사건이 바로 그예이다. 그렇기 때문에 이런 중요한 대상이 되는 토지의 취득을 아무나 하게해서는 안된다. 이에 정부는 농지법을 두어 그 취득을 엄격하게 제한하고있다.

제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
제7조(농지 소유 상한) ①상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
③주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다. <개정 2020. 2. 11.>
④ 제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 소유 상한을 초과하는 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

특히 농지법 제 8조에서는  농지취득자격증명의 발급에 관한사항을 두고있어 농지를 취득하려는 자는 반드시 농지취득자격증명을 발급을 요구하고 있다.

제8조(농지취득자격증명의 발급)
 ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

농지의 소유권을 이전할때에는 반드시 필요한 서류이며 특히 부동산경매에서는 농지를 낙찰 받았을 때에 일정기간내에 제출 하지 못하면 낙찰을 불허가하며 , 그당시 제출했던 입찰 보증금까지 몰수당하게 된다.

농지취득자격증명신청서

농지취득자격증명은 농취증이라고도 불리며 발급방법은 두가지이다.

1)해당농지 소재지의 읍,면,동사무소에서 발급받는 방법

2)온라인(정부24)로 신청하는 방법이다.https://www.gov.kr/

일반 농지를 취득할 경우에는 위와 같은 농지취득자격증명신청을 하면 되지만 1)농지가 농업진흥구역에 있는 경우 와 2)해당농지가 농업진흥구역이외의 농지이면서 1000제곱이 넘는경우에는 한가지 서류가 더필요한다. 바로 농업경영계획서이다.

농업경영계획서

위와 같이 농업경영계획서는 실제 취득하려는 농지에 구체적으로 경작을 어떻게 할것인지에 대해 요구하고있다.

세대원의 농업경영능력은 있는지, 농사장비는 있는지, 실제 어떤작물은 얼마만큼의 면적이나 경작할것인지 게다가 이번 변경된 농업경영계획서에서는 농지취득자금 조달계획까지 추가신설되었다. 

그리고 이번 농지개정안에서는 농지 취득 시 제출하는 증명 서류가 추가되었다.

부동산등기란

티비나 핸드폰,컴퓨터(동산)는 누구의 것인지 누구 소유인지는 그것을 갖고 있는 사람에 의해 쉽게 알수있습니다.

갖고 있는것을 점유라하는데 동산은 점유에의해서 소유권을 확인할 수 있단 얘기죠..

그러나 토지나 건축물(부동산)의 경우에는 누가 점유하고있는 지 알기가 매우어렵습니다. 그래서 국가에서는 등기부라는 문서를 만들어 놓고(공적장부라 합니다)여기에 부동산에 관련된 사항을 기재하도록 하여 누구나 볼수있게 하였습니다.

이것이  부동산등기제도입니다. 누구의 것인지 혹은 부동산을 담보로 돈을 빌렸는지 등 부동산에 관한 여러 권리들이 적혀있습니다. 그래서 부동산매매를 하거나 임대를 할때 필수적으로 확인해야하는 서류중 가장중요한 서류가 부동산등기부입니다.

열람/발급방법

그럼 어떻게 볼수있느냐인데 두가지입니다. 1)등기소에 방문해서 발급받는 방법과 2)인터넷등기소를 통하여 열람/발급하는방법인데, 공짜는아닙니다; 인터넷으로 열람하시면 700원 발급용은 1000원의 비용이 듭니다.

대법원인터넷등기소 http://www.iros.go.kr/

위 사이트에 들어가서 열람하기 또는 발급하기로 등기부를 살펴볼수있습니다. 

부동산등기부 보는 방법/해석방법

등기부는 1.표제부와 2.갑구와 3.을구로 구성되어있습니다

1)표제부

표제부는 해당부동산의 주소와 관련된 내용을 표시합니다. 예를들어 토지라고 한다면 토지의 지번주소와 지목 면적 등이 나타나있고 건물이라고 한다면 건축물의 주소 면적 구조 용도 등이 기재되어있습니다.

2)갑구

갑구는 소유권에 관한 사항이 나타나있습니다. 쉽게 말해 누구의 것인지, 언제샀는지 또는 경매가 나오는지 압류가 잡혔는지 등을 알 수 있습니다.

2)을구

을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 나타나있습니다. 예를들면 돈을 빌렸을 때 근저당을 설정하는데 이곳에 나와있습니다.

금일 2022. 5. 9.(월) 기획재정부에서는 1)다주택자에 대한 양도소득세 중과세에 한시 배제안, 2)1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건 개정안, 3)1세대 2주택 비과세 요건 완화 등을 발표했다.

해당내용은 부동산투자자나 실거주자에게 중요한 내용으로 모두 숙지할 필요가 있다.

지금까지 정부에서는 부동산 안정화를 위해 여러 정책을 내놓았으나 부동산을 안정화하기란 쉽지않았다. 오히려 다주택자에게 과도하게 높은 세금이 부고ㅘ되는 것은 조세원칙에 위배되며 주택의 매물감소로 이어져 부동산시장의 불안과 혼란만 가져오게 되었다. ( 기획재정부와 국세청등에 양도소득세 관련 민원이 많았다고한다. )

기획재정부에서는 이번 양도소득세개편안을 통해 세부담을 적정수준으로 조정하고 부동산 시장의 안정화를 목표로 하고있다. 

개정사항은 다음과 같다

1)다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시적 배제
2)1세대 1주택 양도세 비과세 보유,거주기간 재기산 제도폐지
3)이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화

적용시기

위 개정사항은 시행령 개정일은 이후이나 2022년 5월 10일 양도분부터 소급적용하기로 했다.

향후일정(잠정)

(입법예고) 5.10~17일 → (국무회의) 5.24일 → (공포) 5월말

자세한내용은은 아래와 같다

↑↑↑위 개정안을 다운받아 보시기바랍니다.↑↑

1)다주택자 양도소득세 중과 1년간 한시배제

▪ (현행) 조정대상지역 內 주택 양도 시 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제
 - 세율: 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)
 - 장기보유특별공제: 배제

▪ (개정) 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’22.5.10일부터 ’23.5.9일까지 양도 시 기본세율 및 장기보유특별공제 적용
- 세율: 기본세율(6~45%)
- 장기보유특별공제*: 적용 * 보유기간 3년 이상인 경우 적용, 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제(연 2%)

예)_다주택자 양도소득세 중과 한시 배제에 따른 양도소득세 부담의 변화

2)1세대 1주택 양도소득세 비과세보유기간과 거주기간 재기산 제도 폐지

▪ (현행) 양도일 현재 2년 이상 보유·거주* 시 1세대 1주택 비과세적용
* 거주요건은 ’17.8.3. 이후 조정대상지역 소재 주택 취득분에 한해 적용
- 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간 재기산* * ’19.2.12 개정 → ’21.1.1 시행(약 1년 10개월 유예기간 부여)

▪ (개정) 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로보유·거주기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 적용

예)_1세대 1주택 양도소득세 비과세 가능 시점 (현행)과 (개정)비교

3)이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건완화

▪ (현행) 종전주택 양도 시 비과세 요건
- (종전·신규주택 모두 조정대상지역*인 경우) 신규주택 취득일부터 1년 내
* 종전주택을 양도하고, 세대원 전원 신규주택 전입
* ’18년 이후 “3년 → 2년 → 1년(전입요건도 추가 신설)”으로 요건 지속 강화
▸(3→2년) ’18.9.13대책: ’18.9.14. 이후 매매계약 체결분부터 적용
▸(2→1년) ’19.12.16대책: ’19.12.17 이후 매매계약 체결분부터 적용

- (기타의 경우) 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도

▪ (개정) 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을1→2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입요건 삭제 * 기타의 경우 양도기한 3년 유지

예)_일시적 2주택 양도소득세 비과세 가능 기간 (현행)과 (개정)비교

이번 개정안을 통해 국내 부동산 시장인 안정화되기를 기원한다 -이상-