질문)묵시적갱신이 가능할까요??

본인은 상가점포를 임차하여 사용한지 10년이 되었습니다.

올해3월 만기가 되어서 자동연장이되었습니다.

그런데 이 상가가 매매가 되어서 새로운 매수인이 한달내에 가게를

비우라고 통보해왔습니다.

내년3월까지 묵시적 갱신을 주장해야 될까요 아니면 비워줘야하는지

궁금합니다.

그리고 비우지 않을경우에는 이달부터 바로 임대료를 터무니 없이

올려달라고하는데 올려주어야 하는지..

사무실을 옆 점포와 임대기간이 끝나기도전에 바로 튼다고합니다.

이사람들이 억지로 점포를 틀경우 대응할 수 있는 방법이 있을까요?

답변)내년3월까지 사용할 수 있습니다.

임차인은 이미 점포를 5년이상 임대차 하였으므로 계약갱신요구권을

행사 할 수는 없습니다.

다만 갱신이 되었을 경우 기간을 정하지 않은 임대차가 되었기때문에

상가임대차 보호법상 1년간

임대차기간을 주장할 수 있을 것입니다.

따라서 내년3월까지는 사용할 수 있습니다.

이러한 경우 임대인(매수인)은 1년에 1회에 차임증감청구권을

 행사 할 수 있고

연9%범위내에서 보증금 또는 차임을 인상(증감)할 수 있습니다

질문)무허가 건물 임대시 임대차보호?

아파트 6층건물입니다. 그런데 임대인이 준공후 7층을 복층으로 만들어 사용하다

6층과 7층을 따로분리하여 전세로 내놓았습니다.(7층은 건축물대장에 없습니다)

(현관문은 각 따로 잇음) 6층은 임대차 보호를 받을 수 있지만

7층은 임대차 보호를 받지 못할 것이라 생각해서 6층 전세계약을 하였습니다.

그런데 만약 다른 부동산에서 7층을 전세로 놓으면서 6층의 일부라고 계약서를 쓴다고하면

7층 세입자는 실제로 6층은 점유하지 않아도 임대차 보호를 받을수 있을까요?

답변) 7층은 보호를 받을 수 없습니다.

집합건물을 특정하는 것이 구체적 동과 호수입니다.

따라서 건축물대장상에 7층이 없음에도 불구하고 이부분에 대하여

임차를 하는경우는 임차목적물을 특정할 수 없어 주택임대차보호법상

보호를 받을 수 없습니다.

즉 7층에대하여 6층으로 기재하고 임대차 계약서를 작성하거나

 7층으로 기재하여 임대차계약서를 작성한다고해도

 7층에대해서는 보호를 받을 수 없을 것입니다.

<질문>매수한 토지(땅)가 지적과 다를때 하자담보책임 가능할까?

2013년 6월 토지를 매매한후 잔금을 을 지불하였고

건축을 하기위해 동년 11월 측량을 하였다. 결과 웟집창고 및 마당이 매수한 토지에 최대

3미터까지 들어와 건축(3년 지났음)되어 매수 목적대로 건축이 불가함을 확인하였다.

매도인에게 지적도 대로 윗집토지를 되찾아 원상회복 아니면 계약해지를 요청하였으나

소유권을 넘겨버렸다는 이유로 매도인이 응하지않고있다.

1.매수인이 할 수 있는 조치는?

2.하자담보책임이 적용된는가?

3.공인중개사의 책임 및 역할은?

담당 중개사 왈

"매도인은 계약당시에 지적과 다른지 몰랐다고 하면서 자기는 모르겠다면서 매수인이 

윗 2집에게 타협을 해서 땅을 되찾으라고하네요, 현실적으로 불가능하지요. 

매수인은 소송도 불사하겠답니다."

<답변>매수한 토지가 경계를 침범 당한 경우

1.경계를 침범당한 토지의 소유자는 침범한 건물 수유자가 민법 제 245조 제1항의 점유취득시효의

요건에 해당하지 않는 이상 경계를 침범한 건축물의 소유자에게 침범한 건물의 부분 철거, 

토지부분의 인도, 차임상당 부당이득 청구소송을 제길 할 수 있다.

2.경계침범 건축물의 소유주가 민법 제 245조 제1하의 점유 취득시효의 요건을 충족하여 침범한 

토지에  대하여 등기청구권을 행사 할 수 있는 경우 매매목적물의 일부가 타인에게 

속함에도 불구하고 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이절할 수 없는 경우에해당하여 민법 

제572조에 따른  담보책임은 매도인에게 물을 수 있다 그리고 그 범위는 이전받지 못한 

토지 시가 상당액 일 것이다.

3.토지매매에 있어 특단의 사정이 없는 한 중개인에게 측량 또는 지적도와의 확인 방법으로 

매매목적물이 지적도상과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야할 주의의무가 있다고

 볼 수는 없을 것이다.

그러나 중개실무시 측량은 한번 해보십시오 라고 말하는 것이 좋다.

부동산 중개수수료 누가 내야할까요?

<질문>

주택은 일반적으로 2년을 계약하고 거주하게된다.

2년이 지나서 만약 임대인이 새로운 임차인과 재계약서를 쓸 경우

임차인이 재계약서 계약기간을 채우지 못하고 나가는경우 부동산 중개수수료는 누가 

지불해야할까?

그리고 묵시정 갱신이 된경우에도 누가 부동산수수료를 내야할까요?

<답변>

중개의뢰를 할때 중개수수료를 지불 하겠다는 사람과 중개를해야한다.

중개업자는 중개의뢰인에게 중개수수료를 받을 수 있습니다. 따라서 임대차 

만기 여부를 따지지말고 중개의뢰인이 오게되면 누가 중개수수료를 지불 할 것인지

물어봐서 중개수수료를 지불하겠다는 사람과 중개를 해야한다.

즉 묵시적 갱신 도중나가겠다는 임차인이 중개를 의뢰하면 그 임차인이 중개수수료를

지불할것인지 물어봐서 내겠다고 하면 중개를 하면된다.

그러나 그 임차인이 지불 하지 않겠다고 하게되면 임대인에게 물어서 임대인이 

중개수수료를 내겠다고 하면 중개를 시작하면된다.

아무도 중개수수료를 내지 않겠다고 하면 그 중개는 해서는 안될 것이다.

-부동산중개수수료, 부동산중개, 중개수수료-

=>질문

상가 임대차 보호법에 적용되는 임차인이 임대인의 일방적인 계약조건 요구로 권리금 및 시설비를

못 받고 나갈처지에 있다. 임차인은 사업을 그만 둘 생각으로 새로운 임차인과 권리금등 계약을 

하였는데 임대인은 새로운 임차인과의 계약은 못해주겠다하여 권리금 및 시설비를 못 받고 

나갈처지가되어 공동명의의 재계약을 요구하였다. 하지만 이또한 임대인은 거절하고 

기존 임차인에게만 보증금과 월세를 상향해서 계약서를 써주겠다고한다. 최초계약일로부터 2년만기되기 3개월남았다.

=>답변

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있다.

따라서 임차인은 향후 3년기간을 더 임대차 할 수 있다. 그러나 임차인이 사업을 그만 둘 생각으로 

2년만기시 임대차를 종료시키고자하는 경우에는 임대인에게 새로운 임차인과 그임대차 조건에

 대하여 관여 할 수 없다. 따라서 시설비 및 권리금을 받을 수 없을 것이다.