땅주소와 건물주소를 알아내는것은 어렵지 않습니다.

그곳에가면 건물이라면 도로명주소 간판이 있을 것이고

땅이라도 주변 건물이 있기때문입니다.

간혹 주변에 아무것도 없는 땅이라면 이럴때가 문제가 될것입니다.

개인적으로 추천하는방법은

스마트폰을 잘사용하시는 분이라면 GPS로 위치를 알아낼수 있는방법과

주변 사진을 찍거나해서 네이버나 다음 위성지도를 통해 주소를

알아낼수 있는 방법이있습니다.

예를들어 의뢰인가 현지를 방문했는데 지번을 모를경우 그곳까지 어떻게 갔는지

잘생각하셔서 위성지도로 그곳의 지번주소를 확인하실 수있습니다.

<의뢰인과 찾아온 바로이곳!!>

만약 의뢰인과 찾아온곳이 이처럼 외딴 산에 위치하였다면

가는방법과 주변지를 잘익인후 네이버 위성지도를 켜보도록하자

<자 주소를 알아내볼까!?>

그리고나서 그부분이 맞다고 확신되면 위성지도에서 우클릭후

'이 위치의 주소는?'을

클릭해보자

<오호 바로 이곳이군>

좌측상단에 위치주소와 함께 토지의 모양도 확인할 수 있다.

그뿐만이아니라

<더 자세히 알아보자>

우측상단에 지적편집도를 클릭하면 주변의 필지와 그토지의 용도지역등

여러가지 정보를 알수있다.

자어서 클릭해보자.

<위성지도의 모드가 바뀌었다.>

지적편집도의 모드로 바뀌면서

특정토지의 경계 및 주변토지의 상황을 알 수 있게되었다.

오른쪽 확대버튼을 클릭해보자.

<신세계가 펼쳐진다.>

원하는 토지뿐만아니라 주변의 토지의 지번까지 확인할수 있으며

용도지역및 지번까지 상세히 알아볼수가있다.

집주인 땅주인 어떻게 알아낼까? 

1. 개 요

부동산 중개를 하다보면 간혹 이런 의뢰가 들어옵니다.

"저쪽 땅 주인좀 알아내주시오,"

"그 땅 내가 꼭사야되니 주인좀 알아내주시오"

"저기 비어있는 건물주인이 누굽니까?"

등 부동산 주인을 알아내려는 의뢰와 찾아내야만 하는 경우가 생깁니다.

이때 주인을 어떻게 찾아야 될까? 어떻게 알아내서 연락을 해야할까?

부동산중개업을 하고 계신분이라면 어렵지 않게 알아낼 수 도 있을것입니다.

가장 쉬운 방법은 동네 주민분이나 근처 거주자분한테 물어보면 되지만 

간혹 주인소재를 모르는경우가 종종있습니다.

이때 어떻게 주인을 알아내는가에 대해 적어보도록 할것입니다.

1편: 개요

2편: 땅 주소, 건물 주소 알아내기

3편: 토지대장

4편: 건축물대장

5편: 등기부등본

6편: 최후의 방법

7편: 요약

위와같은 순서로 부동산 주인 알아내기에 대해 작성해 보겠습니다.

이제 공인중개사 합격발표가난지 1주일이 되갑니다.

합격하신분들 중에 중개업자가 되실려는 분들은

중개실무교육을 준비하시게 되고

사무소 개설 절차를 밟고 중개업을 시작하게 되실겁니다.

이때 중개업자분들은 매물접수에 더불어 부동산 광고를 해야될텐데요

각종 교차로, 벼룩시장, 사랑방등 무가지 신문에 광고에 대한 고민을 하게 되실겁니다.

따로 견적을 받아보시면 아시겠지만 비용이 결코 적지가 않습니다.

<순천교차로 박스형광고들>

예를들어 순천교차로의 경우 박스형광고 비용은 1번의경우 90만, 2번의 경구 171만, 

3번의 경우 247만 정도합니다.(6개월기준)

영세한 중개업자에게는 이비용마저 크게 다가올것이기 때문입니다.

물론 부동산 중개가 활발하다면 작은금액이 되겠지요. 

필자의 경우엔 3번광고를 6개월정도 했었습니다.

결과는 반응이 있다입니다. 이반응 이라는게 계약체결로 이루어진다는 것은 아니지만..

반응 보다는 '문의'라는 표현이 맞겠네요.

광고효과는 확실히 있다.!

의외로 부동산에 관심이 있는 사람은 무가지 신문을 많이 보는것같습니다.

부동산보다 접근성도 편하고 모든 종류의 부동산 시세가 나와있으니까말이죠.

실수요자문의도 많이오는 반면 다른부동산업자들 문의도 많이옵니다.

"**물건 실매매가가 얼마입니까?", "**물건공동중개합시다." 등 

더러 다짜고짜 전화를 하고선 번지를 알려달라고 하는 사람도 있습니다.

실제로 가보려고 하는사람도 있지만 남의 물건을 빼가려는 수법중의 하나이기에 

유선상으로는 조심해야합니다.

필자의 경우는 "직접 사무실 방문하셔서 상담하시고 알려드리겠습니다" 라고 응대합니다.

과연 무가지 신문 광고를 내야하는냐?하는 문제에서 

필자는 신문광고를 내야한다로 말하고싶습니다.

계약체결을 위한 매물광고와 더불어 자신의 부동산 중개업소를 홍보하기 위한

좋은수단 이라고 생각합니다.

앞서 말했듯이 부동산에 관심있는사람이라면 신문광고 많이보기 때문에 

매물을 보면서 부동산업소 이름을 보게됩니다. 

자연스레 부동산 업소 홍보가 됩니다.

결론을 말씀드리자면 신문 광고를 하되 

중개업소의 여건에 따라 

알맞은 광고를 내는것이 

좋다고 생각합니다.

얼마전 중년의 여성분이 중개사무소로 찾아왔습니다.

자신이 월세로 임대차를 살고있는데, 계약기간이 다 되어 이

사를 하기로하고 집주인에게 그사실을 미리 알려주었다고합니다. 

그런데 막상 이사날짜가 다가오자 집주인이 

수중에 돈이 없다며 보증금을 나중에 준다고 한것이었습니다.

보증금을 수차례 요구하여도 같은말만 되풀이 하기에 

답답하여 온것이라고 합니다.

위와 같은 상황에는 어떻게 해야할까?

우선 보증금을 받기전에는 이사를 가지말아야 합니다.

즉 퇴거를 하지말아야한다는 뜻입니다.

보증금을 받기전에 주인말만 믿고 이사를 간후 전입신고를 한다면 

그집에 대한 권리가 사라지게때문입니다.

방법은 대체로 3가지가 있겠습니다.

1.임차권양도 2.임차권등기명령 3.보증금 반환 소송

1.임차권양도

임차권양도란 세입자가 직접 다른세입자를 찾아 그 세입자에게 

임차권을 양도하고 자신의 임대차 보증금을 받아

이사를 가는 것입니다. 보증금을 미룬다는것은 집주인의 경제상태가 

그리좋지 않다는것을 의미합니다.

이미 주택에 근저당이 설정되었을 것이므로 새 세입자를 찾기 어려울 것입니다.

 기존세입자의 확정일자 및 전입신고가 집주인의 근저당순위보다 

선순위일 경우에 임차권양도를 통해 

새로운 세입자는 기존 세입자가 가지는 모든권리를 그대로 물려받으면

 만약 집이 경매로 넘어가더라도

새로운 세입자는 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 임차권 양도를 위해 필요한 절차는 집주인의 동의가 있어야한다는것입니다. 

집주인의 동의가 없는 임차권 양도는

무효인점 숙지하시기 바랍니다.

 임차권 양도 승낙서를 작성한후 새로운 세입자와 

임차권양도 계약서를 작성하셔야 합니다.

새로운 세입자에게는 기존세입자의 임대차계약서 1부, 

임차권양도 승낙서 1부, 임차권양도 계약서 1부를 주면 됩니다.

2.임차권 등기명령 제도

임차권 등기명령 제도란 쉽게말해서 임대차를 등기하는것을 말합니다.

계약기간이 만료됬음에도 불구하고 집주인이 임대차 보증금을 안돌려줄 경우 

이사를 가버리게 되면 

보증금을 스스로 포기한 것이 되어 보증금을 찾기가 매우 힘들게됩니다.

 이때 바로 임차권 등기명령을 하면 설사 이사를 가더라도 

기존주택에 대한 권리를 주장할수 있게됩니다.

기존주택에 대한 전입신고와 확정일자에 대한 효력이 살아있게됩니다.

단 주의할것은 반드시 임차권 등기명령 신청이 

받아 들여졌는지 확인을 하고 이사를 가야합니다.

간혹 임차권 등기명령 신천을 한후 바로 이사를 가시는 분이계시는데 

그러면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

법원으로부터 임차권 등기명령이 떨어졌는지 반드시 확인하십시오.

임차권 등기명령에 앞서 준비해야할 서류가 있습니다.

임차권등기명령 신천서, 등록면허세영수필확인서, 등기수입증지, 위임장, 

인감증명서, 주민등록등초본, 도면, 임대차계약서, 

등기필증,주민등록증,건물등기사항전부증명서

임차권 등기명령 절차는 다음과 같습니다.

관할구청 세무과를 방문한후 신청서를 작성합니다. 등록면허세, 

지방교육세 납부고지서 수령한후

은행에 납부하고 등기소에 등록면허세, 

지방교육세 영수필확인서와 함께 준비한 서류를 제출합니다.

임차권 등기명령에 필요한 비용은 집주인이 부담하므로 

추후 청구하면 돌려받을 수 있습니다.

약 2주정도 소요가 될 것입니다.

3.보증금 반환소송

보증금 반환소송은 집주인과 세입자간 감정이 극에 달하였을때 

사용하게 되는데 시간과 비용이 많이 소요되므로

임차권양도나 임차권 등기명령 제도를 이용하는것이 좋을 것입니다.

원룸매매시 유의점-원룸매매 주의해야할 사항

부동산 중 원룸 매매 중개시 어떤것을 유의해야 할까?

요즘 금리가 저금리다보니 은행에 돈을 넣어봤자

 이자 수익이 별로라고한다. 

1억에 대한 이자가 20만원을 조금 넘는다고 한다.

그래서 대부분 자금여유가 있는사람들은 은행에 대한 이자수익보다는

 다른 곳에 투자하기를 원하고있다.

몇년전 원룸붐이 일어났던 적이 있다. 

처음 원룸사업에 뛰어든 사람들은 원룸 건물 값을 

뽑아내고도 남았다고하니 필자 또한

돈만있었으면 당연히 원룸사업을 하고 싶었을것이다. 

대학가와 직장주변 등 젊은층의 수요로 인해 인기가 절정을 이뤘다가 

지금은 원룸공급이 많고 아파트 또한 공실이 많아 저렴하게 매물이 나와 

예전에 비해 인기는 시들하지만

중심상권에서는 원룸에 대한 수요가 높은 것은 사실이다.

<교차로 사진 : 원룸매매/전세/임대 관련파트 많은 매물이 넘쳐 난다.>

<최근들어 상가나 원룸에 대한 수요가 부쩍 늘었다. 그에 반해 마땅한 매물이 없어 어떤 부분에서는 공급부족이라고 해야할까?>

얼마전 한 노인부부가 와서 상가나 원룸 건물에 대해 문의 하였다.

이제 퇴직을 했고 어느정도 자금이있으니 노후대비용으로 부동산에 투자하고 싶어서였다.

은행에 넣어봤자 이자수익도 얼마안되니 부동산으로 눈을 돌리게 된것이다.

장사는 몸이 안따르니 힘들고 실버취업은 마땅한 자리가 없으니

 안정적으로 수익이나오는 상가 또는 원룸을 선택할 수 밖에 없는것이다.

!광고지의 매매가를 믿지 말것!

단순히 건물부지 평수 건물층수 세대수를 생각해서 싸다고 생각하면안된다.

광고지는 말그대로 광고수단이다 

당신에게 이목을 끌기위해 일단 저렴한 가격을 적어 놓는다.

광고지에는 세부정보가 없다. 각종 임대차 보증금 상황이라던지 

임차인 월세상황(세가 밀리고있는지 등)을 알수 없기 때문이다.

어떤 상가는 임차인이 1년이상 세를 안내고 버티고있어서 소송진행중인곳이있다.

 시간적으로 비용적으로나 이만저만 손해가 크다.

확인해야할 사항

1.임대차 보증금상황 

-주인이 보증금이나 전세금을 얼마나 안고있는지 확인

등기부에서 알수없으니 주인에게 물어봐야하며 

매매시에는 반드시 임대차계약이나 전세계약서류를 확인해야한다.

2.융자금/대출금상황 

-건물에 대한 대출이 얼마나 잡혀있는지 확인 

등기부만 확인하면 알수있으나 굳이 비용들 필요없이

 주인에게 물어보도록하자.

3.건물에 대한상태

직접 눈으로 보는것이 확실하며 건축물대장을 통해 언제 지어졌는지 

위반사항은 없는지에 대해 알아봐야한다.

4.실소유주가 맞는지 확인

간혹 사기꾼들이 있을 수 있으니 실소유주가 맞는지

등기부와 주민등록등 인적사항을 확인해야한다.

5.공과금내역

매매가 끝난후 수도세나 전기세,가스비등 각종 공과금 때문에

 다툼이 일어 날수있다.

직거래 원룸매매시에는 진짜 조심해야한다.

 여러 사항들을 개인이 알아보기위해서 시간과 비용이 들고 

부동산 전문가가 아니기에 꼼꼼히 보기 힘들기 때문이다. 

공인중개사를 통해 거래를 하는편이 

오히려 비용과 시간을 아끼는 방법일 수 있으며 추후 발생되는

문제에 대해 책임을 물을 수 있다.

부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

그것은 바로 건축물대장과 토지대장 혹은 임야대장이다.

http://www.minwon.go.kr 민원24 바로가기 클릭!

이곳에서 건축물대장과 토지대장을 확인할수 있다.

<정부민원포털 민원24 홈페이지- 각종 사항을 알아 볼 수있다.>

바로 위 사진이 정부민원포털, 민원24 홈페이지다 이곳에서는 건축물대장, 임야대장, 주민등록초본

주민등록등본등 각종 부동산중개시 필요한 서류들을 프린트 발급 받을 수 있다.

수수료?

건축물대장 열람과 건축물대장 발급은 무료이나 토지대장열람,발급은 수수료가 든다.

중개업자라면 선불카드를 충전하여 번거로움을 줄이면 좋다.

토지대장열람은 토지대장 발급에 비해 수수료가 적기때문에 단순 확인사항을 알고 싶을 때는

열람용으로 확인하는 것이 좋다.

건축물대장 왜 확인해야되?

왜냐하면 중개업실무시 돈 물어주지 않으려면 꼭확인해야된다!

중개업실무시 건축물대장으로 건축물위반 사항을 확인해야되며 대장과 등기부에서 소유자사항이

일치하지 않으면 시군구청에 문의하여 일치하도록 바꾸어야한다.

팁을 드리자면 상가임대차 중개시 임차인이 하고자하는 영업군의 건축물대장상 건축물용도가되어야 한다.

예를들어 미용실을 차린다고 가정하면 제2종생활근린생활시설인지 제1종근린생활시설인지 

건축물대장 상 건축물용도가 제대로 되어있는지 확인해야 나중에 돈물어주지 않는다.

용도변경할때 수수료가 든다. 그리고 무허가건물인지 꼭확인해야 된다.!

건축물대장에서 알아 볼 수 있는 사항은?

건축물대장에서 알아 볼 수있는 사항은  기본적으로 위치, 지번, 도로명주소, 대지면적, 연면적, 건축면적

연면적, 주구조 주용도, 층수 그리고 부속건축물과 건축물 년도를 알아 볼수 있다.

 TIP 요즘건물이야 주용도가 딱딱 떨어져 잘 나와있지만 옛날 건물들은 주용도가 두개로 표시되는 경우가 있다

예를들어 주용도: 점포,주택 과 같이 말이다. 이때는 주저없이 시군구청에 문의하여야한다.

왜?주택과 점포는 취득세가 다르기 때문이다.

부동산 중개업, 중개실무시 각종 서류체크를 꼼꼼히 해서 중개사고가 되지 않도록 하자.

부동산 중개시 기본적으로 확인해야 될 사항이있는데 이때 바로 온나라부동산포탈 사이트에서

쉽게 확인할 수 있다.

온나라부동산포탈 이라고도 하며 또는 온나라부동산정보, 온나라 부동산정보 종합포탈 이라고도한다.

www.onnara.go.kr

바로 위 사이트를 클릭하면 다음과 같은 온나라 부동산 정보 종합 포탈이 뜨게 될것이다.

<온나라 부동산정보 종합포탈 메인 사진>

바로 위와 같은 화면이 뜰것이다 .

오른쪽에 보면 일반주소와 도로명주소가 보이는데 내년 2014년부터는 전면 도로명주소 시행이니

도로명주소에 익숙해지도록 해야겠다.

주소를 입력하고 검색버튼을 누르면 여러 주소가나오는데 확인하고자 하는 해당 주소를클릭하게되면

<주소 검색결과가 반영된 온나라 부동산정보 종합포탈>

위와 같이 나오게된다.

확인하고자 하는 주소의 지목 과 면적 그리고 소유구분, 개별공시지가, 토지이용규제, 

개별주택 건축물정보를 확인할수 있다.

참유용한 사이트라고 할 수 있다.

자세한사항은 토지이용계획확인원으로 확인을 해야한다.

-온나라 부동산 정보 종합 포탈, 온나라부동산정보종합포탈-

부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

바로 토지이용계획원이다,(혹은 토지이용계획확인서,토지이용규제 등)

주소는 다음과 같다 

http://luris.mltm.go.kr

위 주소를 클릭하면 다음과 토지이용규제정보서비스 사이트 화면이 뜰것이다.

이곳에서 토지이용계획을 확인하면된다.

그리고 위 사진에 따라 토지이용계획열람을 클릭하게 되면

이렇게 된다.

사진속 설명 처럼 알아보고하는 곳의 주소를 입력하면 된다. 

한번 필자가 주소를 입력해보겠다.

보시는 것과 같이 여러가지 사항을 알수 있다. 지목, 개별공시지가, 면적, 각종행위제한 등

용도지역 용도구역을 확인할수 있을것이다.

 중개시에는 반드시 토지이용계획원(토지이용계획)을 확인하여 중개사고가 발생하지 

않도록 하여야한다.

-부동산 중개시 확인 할 사항, 토지이용계획확인원, 토지이용계획

토지 중 임야매매 중개시 유의할점이 있습니다.

특히 그중에서도 '무덤'을 유의하여합니다. 

<무덤이있는 있는 임야 매매는 조심해야한다.>

얼마전 임야 물건이 들어왔는데 시세대비 저렴하여 현장방문을 갔습니다.

(부동산중개에있어 현장답사는 필수입니다. 말로만 설명듣는 것과는 천지차이입니다 그리고 실제상황은 막상 

다른경우가 많습니다)

현장에 도착해보니 햋볕이 잘드는 남향에 앞이 트이는 좋은 임야 물건이었습니다.

그런데 왜 저렴하게 나왔을까 의문점이들어서 산(임야)을 오르기시작했습니다.

아니 왠걸! 무덤이 3기나 있던것이었습니다. 분묘지기권이 있는 묘는 이장시 이장비용도 부담해야되고 여간 골치가

아프기때문에 꺼리게됩니다.

시세보다 저렴한물건(임야)은 항상 의심을 해봐야합니다. 저렴한 임야라고 해서 무턱대고 

계약부터합시다 이러면 안되는거지요

항상 경계합시다! 

-임야 매매시 유의점-토지 매매시 유의점-

부동산 중개수수료 요율 입니다.

(부동산 중개수수료 요율은 시도조례에따라 달라질 수 있습니다.)

주택중개수수료 (아파트중개수수료) 

(전세:전세금, 월세:보증금+(월차임*100) 단 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우: 보증금+(월차임*70) )

주택이외(토지,상가, 오피스텔 등)

위표가 부동산 중개수수료 입니다. 빨간색으로 작성한부분은 유의하여야합니다. 부동산중개수수료 산정시 보증금과 월세가 있을시 100을 곱하여야하는데 이때 계산된 금액이 5천만원미만일때는 70으로 곱해서 계산해야된다는 뜻입니다.

부동산중개수수료 표를 참조하시어 중개수수료 산정시 도움이 되길바랍니다.

(부동산중개수수료,주택중개수수료, 토지중개수수료,상가중개수수료,아파트중개수수료 )