얼마전 공인중개사 합격자 발표가 있었다.

(합격자 발표확인은 큐넷www.q-net.or.kr 에서 확인할 수 있다)

합격자분들은 이제 공인중개사가 되어 중개업을 시작할 수 있다.

의무는 아니지만 대부분 공인중개사협회에 가입하여

보증설정을 하고 여러 정보(부동산 관련)들을 공유하게 될것이다.

<네이버 검색결과 : 공인중개사협회>

위와 같이 네이버 포털에 공인중개사협회를 치면 두군데 협회가 뜰것이다.

한국공인중개사협회와 새대한공인중개사협회

<한국공인중개사협회 홈페이지>

한국공인중개사협회 바로가기 클릭

http://www.kar.or.kr/

<새대한공인중개사협회>

새대한공인중개사협회 바로가기 클릭

http://www.lak.or.kr/

현재 한국공인중개사협회가 새대한공인중개사협회에 비해 

활성화 되어있으며 

이에반해 새대한공인중개사협회는 신생협회같은 느낌이든다.

새대한공인중개사협회 사이트는 아직 미비하며 

더욱 활성화되어야 할 것이다.

기존 중개업자들은 협회가 두개있어야 중개업자들을 위해 

서로경쟁하게 될것이라고 한다.

그래서 그런것일까 새대한공인중개사협회의 보증수수료가 더저렴하다고한다.

선택은 예비중개업자분들의 몫이지만 잘 따져보고 가입하여야할것이다.

물론 중복가입도 가능하다!. 하지만 이중비용이 나갈것이다.

<질문>매수한 토지(땅)가 지적과 다를때 하자담보책임 가능할까?

2013년 6월 토지를 매매한후 잔금을 을 지불하였고

건축을 하기위해 동년 11월 측량을 하였다. 결과 웟집창고 및 마당이 매수한 토지에 최대

3미터까지 들어와 건축(3년 지났음)되어 매수 목적대로 건축이 불가함을 확인하였다.

매도인에게 지적도 대로 윗집토지를 되찾아 원상회복 아니면 계약해지를 요청하였으나

소유권을 넘겨버렸다는 이유로 매도인이 응하지않고있다.

1.매수인이 할 수 있는 조치는?

2.하자담보책임이 적용된는가?

3.공인중개사의 책임 및 역할은?

담당 중개사 왈

"매도인은 계약당시에 지적과 다른지 몰랐다고 하면서 자기는 모르겠다면서 매수인이 

윗 2집에게 타협을 해서 땅을 되찾으라고하네요, 현실적으로 불가능하지요. 

매수인은 소송도 불사하겠답니다."

<답변>매수한 토지가 경계를 침범 당한 경우

1.경계를 침범당한 토지의 소유자는 침범한 건물 수유자가 민법 제 245조 제1항의 점유취득시효의

요건에 해당하지 않는 이상 경계를 침범한 건축물의 소유자에게 침범한 건물의 부분 철거, 

토지부분의 인도, 차임상당 부당이득 청구소송을 제길 할 수 있다.

2.경계침범 건축물의 소유주가 민법 제 245조 제1하의 점유 취득시효의 요건을 충족하여 침범한 

토지에  대하여 등기청구권을 행사 할 수 있는 경우 매매목적물의 일부가 타인에게 

속함에도 불구하고 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이절할 수 없는 경우에해당하여 민법 

제572조에 따른  담보책임은 매도인에게 물을 수 있다 그리고 그 범위는 이전받지 못한 

토지 시가 상당액 일 것이다.

3.토지매매에 있어 특단의 사정이 없는 한 중개인에게 측량 또는 지적도와의 확인 방법으로 

매매목적물이 지적도상과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야할 주의의무가 있다고

 볼 수는 없을 것이다.

그러나 중개실무시 측량은 한번 해보십시오 라고 말하는 것이 좋다.

제24회 공인중개사자격시험 합격자 발표를 앞두고 시험을 치룬 수험생분들은 조마조마하고있습니다.

'도무지 일이 손에 안잡힌다', '떨린다' 등 다들 긴장하고 있는것 같습니다.

우선 제24회 공인중개사시험에 응시한 여러분 모두 수고하셨습니다.

-합격자발표는어디서?-

제24회 공인중개사 자격시험 합격자 발표일은 2013년 11월 27일 수요일 이며

정확이 오전 9시에 큐넷에 접속해서  합격자 발표 안내글을 확인 하시면 됩니다.

큐넷(Q-net)바로가기    클릭해주세요~

<큐넷(Q-net)홈페이지를통해 공인중개사 시험에 관련된 사항을 알아 볼 수 있다.>

합격자 확인은 11월27일부터 1월25일까지 가능하다고 하네요 

시도별로 합격자들을 위한 자격증 교부일정이있답니다. 자신이 속한 시도별 예정사항을 잊지마시고

확인하세요.

합격하신분들은 공인중개사자격증을 교부받으시고 실무교육을 받으신후 절차에 따라

부동산중개업을 하실 수 있답니다. 또는 중개법인에 소속될수도 있구요

혹여 공인중개사 시험에 합격하지 않으시분들은 너무 실망하지마시구요

내년도 제25회 공인중개사시험에 도전하시길 바랍니다. 

-제24회 공인중개사 합격자발표 이후 ?-

공인중개사 합격자 발표 이후 무엇을 해야될까요?

제나름의 생각이지만 기본서를 한번더 읽어보시길 바랍니다. 

일단 편하게 읽을수 있을 거에요, 그리고 앞으로 중개를하면서 기본서자주보게 될텐데 

더욱 잊지 않도록 하기 위함입니다.

 공인중개사 시험에 합격하신분들은 바로 중개업자가 되는건 아니랍니다. 다들 아시죠 ?

우선 자격증을 교부 받으셔야되구요 실무교육을 받으신후  공부하시면서 배웠던 중개업 개업 

절차에 따르시면됩니다. 

부동산 중개업을 하시면서 책에서 배운내용과 많이 다른 내용이 나올텐데 꼭 물어보시면서 하세요. 

그래야 중개사고를 줄일 수 있습니다.

공인중개사가 되시어 부동산중개달인이 되시길 바랍니다. 화이팅!

-공인중개사, 공인중개사시험,공인중개사합격자발표-

=>질문

상가 임대차 보호법에 적용되는 임차인이 임대인의 일방적인 계약조건 요구로 권리금 및 시설비를

못 받고 나갈처지에 있다. 임차인은 사업을 그만 둘 생각으로 새로운 임차인과 권리금등 계약을 

하였는데 임대인은 새로운 임차인과의 계약은 못해주겠다하여 권리금 및 시설비를 못 받고 

나갈처지가되어 공동명의의 재계약을 요구하였다. 하지만 이또한 임대인은 거절하고 

기존 임차인에게만 보증금과 월세를 상향해서 계약서를 써주겠다고한다. 최초계약일로부터 2년만기되기 3개월남았다.

=>답변

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있다.

따라서 임차인은 향후 3년기간을 더 임대차 할 수 있다. 그러나 임차인이 사업을 그만 둘 생각으로 

2년만기시 임대차를 종료시키고자하는 경우에는 임대인에게 새로운 임차인과 그임대차 조건에

 대하여 관여 할 수 없다. 따라서 시설비 및 권리금을 받을 수 없을 것이다.

토지 중 임야매매 중개시 유의할점이 있습니다.

특히 그중에서도 '무덤'을 유의하여합니다. 

<무덤이있는 있는 임야 매매는 조심해야한다.>

얼마전 임야 물건이 들어왔는데 시세대비 저렴하여 현장방문을 갔습니다.

(부동산중개에있어 현장답사는 필수입니다. 말로만 설명듣는 것과는 천지차이입니다 그리고 실제상황은 막상 

다른경우가 많습니다)

현장에 도착해보니 햋볕이 잘드는 남향에 앞이 트이는 좋은 임야 물건이었습니다.

그런데 왜 저렴하게 나왔을까 의문점이들어서 산(임야)을 오르기시작했습니다.

아니 왠걸! 무덤이 3기나 있던것이었습니다. 분묘지기권이 있는 묘는 이장시 이장비용도 부담해야되고 여간 골치가

아프기때문에 꺼리게됩니다.

시세보다 저렴한물건(임야)은 항상 의심을 해봐야합니다. 저렴한 임야라고 해서 무턱대고 

계약부터합시다 이러면 안되는거지요

항상 경계합시다! 

-임야 매매시 유의점-토지 매매시 유의점-

예비 중개업자,공인중개사 여러분 과연 어디서 개업을 할지 생각은 해보셨나요?

무턱대고 중개업을 하시면 얼마지나지않아 폐업하시게 될지도 모릅니다.

그간 경험을 바탕으로 몇자 적어보겠습니다.

일단 중개사무소를 차리기전에 어느지역에 어떤종목을 하실지 결정하시길 바랍니다.

1.상가 를 할것이냐 2.아파트를 할것이냐 3.토지를 할것이냐 4.주택을 할것이냐 등등

어느것을 선택하느냐에 따라 장단점이 있기때문입니다. 현 부동산 상황을 토대로 작성해보겠습니다.

1.상가

상가는 수수료율이 크고 환산보증금액이 큰것이 매력적입니다. 그리고 권리금은 따로 수수료율을 적용받지 아니하기때문에

수당이 크다고 할 수 있지요. 그러하기에 타 중개업자와의 경쟁이 심합니다. 상가주인에게 로비도 많이 해야하고 경기를 잘탑니다.

불경기에서는 임대차는 매력이 없습니다. 장사가 잘안되기때문에 임차하려는 사람이 없기 때문이지요

그러나 지금같은 저금리 상태에서는 오히려 상가매매는 인기가 많습니다. 소액투자자분들은 은행에 넣어봤자 이자수익이 적기때문에

상가 임대수익을 돌리고있습니다. 그리고 상가는 대부분 임차인이 직접 인테리어를 하기 때문에 주택월세와 같이 주기적으로 도배나 

장판에 대한 부담이 없으며 상가는 기본적으로 임차계약월수가 길기때문에 안정적인 월세수입이 보장된다고도 할수 있지요.

아파트시세대비 현제 상가시세는 조금 올랐다고도 할수 있습니다. 

2.아파트

아파트는 지역마다 다르겠지만 그래도 기본적인 세대수가 있고 금액이 받쳐주기에 수입은 안정적일 수있습니다. 또한 권리분석이 

다른물건에 비해 쉽다는 장점이 있습니다. 규격화된 아파트의 기본적인 확인만해주면 되니 어렵지 않다고 할수 있습니다.

그러나 아파트 또한 타 중개업소와 경쟁이 심하고 정보가 너무 쉽게 노출되어 있어 더더욱 경쟁이 심하다고 할수있습니다.

3.토지 

토지..참매력있습니다.

일단 수수료율이 크고 단위가 크기때문에 수수료율이 큽니다. 그리고 순가계약을 할수 있는 여지도 있구요.

(단 초과수수료는 불법입니다. 중개사법에서 규정하고있는 7대 금지사항이있는데..이걸 다지키고하면..힘들수있으나..

편법은 언제나 존재합니다. 자세한건 추후 기술하겠습니다.)

그러나 토지는 그만큼 금액이 크기에 쉽사리 매매가 이뤄지기가 힘들지요. 

환금성이 낮고 투자수익이 나지 않기에 장기투자로 이뤄져 매매건수가 그리 많지가 않습니다. 

대신 투자를 잘하면 그만큼 차액이 큽니다. 그래서 고액 투자분들이 선호하기도 합니다.

4.주택

주택은 아파트시세대비 매매가는 조금 올랐고 봅니다.  아파트 매매가 하락에대한 반사이익과 기본적인 자기 토지/주택 소유에대한 

욕구가 기본적으로 있기때문입니다.

주택은 일단..좀힘듭니다 왜냐?! 각종 권리가 복잡한 경우도 많고 무허가 미등기 건물도 있으며 심지어 남의 땅에도 지은건물도 있기에

잘못했다가는 과태료 벌금 물기가 쉽습니다. 확인해봐야할 서류도 그만큼 많고 힘듭니다...

그러하기에 보통 신규 공인중개사분들이 아파트에 사무소를 선호하겠지요.

생각나는데로 써보았습니다. 두서없이 적었기에 따로 표로 정리해보렵니다

현재 투자고객선호도

상가>원룸,토지>주택>아파트

작성하고보니 부동산자체가 금액단위가 크니 장점에 다들어가겠네요. 그리고 부동산 자체가 경기를 타다보니 영업력에따라 크게 좌우

되는것같습니다. 아무리 경기가 어렵다고 해도 잘하는 업자는 잘 법니다. 항상 새로운 고객과 물건발굴에 힘쓰시고 각종정보에 귀를 

기울여야합니다.

궁금하신사항은 덧글 남겨주시거나 메일주시면 알려드리겠습니다.

민법의 구성

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1.민법총칙 

2.물권법

3.계약법

4.민사특별법

--------------------------------------

1.민법총칙

-의사표시

-법률행위의 대리

-무효와취소

-조건과 기한

2.물권법

-물권의변동

-점유권

-소유권

-용익물권

-담보물권

3.계약법

-성립,해제,해지

-매매

-교환

-임대차

4.민사특별법

-주택임대차보호법

-상가건물임대차보호법

-가등기당보등에 관한 법률

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

-부동산실권리자명의 등기에 관한 법률

아침부터 상가임대차계약을 했던 고객이 와서 노발대발이었다.

알고보니 계약서상 번지를 잘못 적었던것이었다.

그렇게 확인한다고 확인한것이었는데 그옆에 상가번지를 적었던것이다.

손님이 화낼만도 했겠다. 아침부터 시간을 내어 세무서에 갔는데 사업자등록이 안됬으니말이다..

앞으로 더욱 유의하여야겠다.

<잘못작성한 계약서 바로찢어버렸다...>

2014년 제 25회 공인중개사 시험일정, 시험과목

<공인중개사 교재들>

2013년 10월 27일 일요일에 제 24회 공인중개사 시험이 있었습니다. 11년도,12년도에 비해 지원자수가 감소했으며 이는 부동산경기침체가 반영된 결과라고 할수있겠습니다. 하지만 부동산경기는 침체와 회복이 있기에 미리 준비해두시면 도움이 되는 자격증이라 할 수 있습니다.

공인중개사란 무엇인가

공인중개사란 일정한 수수료를 받고 중개대상물(토지,건물 기타 토지의 정착물,입목,광업재단,공장재단)에 대하여 거래 당사자간의 매매,교환,임대차,기타 권리의 득실.변경에 관한 행위의 알선.중개를 業으로 하기위해 부동산 중개업법으로 정한 공인중개사 자격시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말합니다.

2014년 25회 공인중개사 시험일정

<2013년시험일정>

제 25회 공인중개사 시험도 2013년 일정과 비슷하게 될것입니다. 자세한 내용은 2014년 공식일정이 발표된다면 업데이트 하겠습니다.

2014년 25회 공인중개사 시험과목

공인중개사는 1차와 2차시험으로 이루어졌으며, 1차를 합격하였을시 다음회에 한하여 1차시험이 면제됩니다. 과락이 있는 시험으로 모든과목이 40점이상을 맞아야합니다.

제 23회 공인중개사 시험문제지 1차, 2차입니다. 

수험공부에 많은 도움이 되길 바랍니다.

제23회_공인중개사_시험문제지(1차_A형).hwp

제23회_공인중개사_시험문제지(2차_A형).hwp

최종_정답현황.hwp