농지법개정이 예고되었던 5월18일이 다가왔다.

이번 농지법개정안에는 많은 내용을 담고있는데 특히 농지를 취득하는데 심사가 강화된 내용을 담고있어 앞으로 농지를 취득하는데 많은 주의가 필요할것으로 보인다. 특히 농지취득자격증명발급이 까다로워졌다는 얘기다.

개정안 내용은 다음과 같다.

□개정안주요내용 6가지

1. 농업경영계획서 서식 개편,주말･체험영농계획서 서식 신설

2. 농업경영계획서 서식 ,주말･체험영농계획서 작성 구체화 및 제출서류필요

3. 농지 공유취득시 약정서및 도면자료 제출

4. 농지취득자격증명 심사시 확인서류 확대

5. 농지취득자격증명 민원처리기간 연장

6. 매년 농지 실태조사 농지 범위구체화

위와 6가지 내용으로 개정이되었는데 하나하나씩 살펴보자.

1. 농업경영계획서 서식 개편,주말･체험영농계획서 서식 신설

농업경영계획서는 총 2장으로 이뤄젔으면 이번에 추가된 사항은 다음과같다.

(1) 농지취득자금조달계획  : 자기자본금 (통장에있는 돈!)과 차입금(빌릴돈, 은행돈, 친구돈 등)

(2) 영농계획에관한사항 : 좀더 구체적으로 바귀엇다 농사 언제 시작하여 수확할 것 인지 그리고 작얼일정까지 기재해야하고 더불어 작업시 참여인원에 자금은 얼마나 어디서 조달할것인지 까지 써야한다. 

(2) 공유로 취득하려는 경우 농지의위치 : 이제는 농지를 함께살때 미리 어디를 쓸것인지  계획해야한다.

2.주말･체험영농계획서 서식 신설

주말체험영농이란? 

주말체험영농이란 농업진흥구역이외의 농지를 1000제곱 미만으로 취득할때 주말체험영농이라하여 일종의 취미 용일것인데 이마저도 농지취득할때에 엄격히 심사하겠다는 내용이다. 주말체험영농계획서는 이번에 아예 새로 신설되었으며 그 내용이 가볍지않다

주말체험영농계획서 서식의내용은 거의 농엉경영계획서에 준하는 내용을 담고있다.  위의 농업경영계획서와 마찬가지로

다음의 내용을 담고있다.

(1) 농지취득자금조달계획  : 자기자본금 (통장에있는 돈!)과 차입금(빌릴돈, 은행돈, 친구돈 등)

(2) 영농계획에관한사항 : 좀더 구체적으로 바귀엇다 농사 언제 시작하여 수확할 것 인지 그리고 작얼일정까지 기재해야하고 더불어 작업시 참여인원에 자금은 얼마나 어디서 조달할것인지 까지 써야한다. 

(2) 공유로 취득하려는 경우 농지의위치 : 이제는 농지를 함께살때 미리 어디를 쓸것인지  계획해야한다.

이제는 주말체험영농 목적의 텃밭도 허투로 쓰지말고 농사지으라는 얘기다.

3. 농지 공유취득시 약정서및 도면자료 제출

여기서 잠깐 공유의개념을 알필요가 있는데, 공유란 다음과 같다.

공유란 공동소유의 줄일맘로 다음과 같이 정의하고있다.

민법 제262조(물건의 공유)
①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.
②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

위와 같이 공유는 지분비율대로 소유한다는 개념으로 어느 특정부분을 지칭해서 소유하고 있는개념은 아니다.

여기서 문제가 생긴다. 농지법개정안에서는 공유취득시 어느 특정부분의 위치를 경작할것인지 도면까지 제출을 요청하고있데 그럴꺼면 애초에 분할을 하면되지 않느냐는 의견이 있다. 이는 농지에 관한 모르는 사람이 하는 얘기다.

농지는 국가식량생산의 기초가 되는땅으로 농지의 목적대로 경작해야하는 토지인데, 아무 기준없이 분할을 허용해버린다면(예를들어 10제곱미터로 분할을 해버린다면?) 경작을 하기에는 군란한면적이나 모양이될수잇어 아무 쓸모없는 땅이 되버릴수있기에 법으로 농업진흥구역내 토지는 일정면적이하로 분할을 금지시키고있다.

이에 이번농지법개정안을 통해 애초의 분쟁을 막고 효율적이용을 위해 취득시 특정부분의 위치를 도면표시화 의무의 내용을 담은것으로 보인다.

4. 농지취득자격증명 심사시 확인서류 확대

기존에는 농지취득자격증명 심사 담당자가 확인하는 서류는 형식적으로 기본서류를 요구했지만 앞으로는 토지 등기사항증명서, 농업경영체증명서, 표준재무제표증명, 사업자등록증, 외국인등록사실증명, 국내거소신고사실증명 등 6종의 서류를 추가 확인하는것으로 개정되었다.

5.농지취득자격증명 민원처리기간 연장

이것이 문제가 될수있다. 기존법은 농지취득자격증명 발금심사시 최대4일이내에서 처리하도록했지만 앞으로는 농업경영 목적과 주말･체험영농 목적은 7일 이내로 연장되었고 지자체 농지위원회 심의대상의 경우에는 14일 이내에 발급하는것으로 연장되어 혼란이 빚어질것으로 보인다.

특히 경매에서 문제가되는데, 경매에는 농지의 경우 낙찰후 7일이내에 농지취득자격증명 제출을 요구하고있는데 기간내에 제출하지못하면 낙찰이 모두 허사가 되며 이때 제출한 경매입찰보증금을 몰수당하게되어 손해가 크다. 여기서 문제다. 보통 일반인들은 낙찰될지도 모르는 농지를 미리 농지취득자격증명을 발급받지아니하고 낙찰후 신청하러가는데 앞으로는 그랬다간 최대 14일이 걸릴수도 있어 농지낙찰시 불허가와 보증금몰수가 될 사건이 많아 질것으로 보인다.

농지를 경매로 취득하려는 자는 앞으로 넉넉히 한달전에는 농지취득자격증명발급신청을 해놓는것이 좋을것이다.

6. 매년 농지 실태조사 농지 범위구체화

이미 LH사건이후 각 지자체에서는 농지 실태조사를 전수조사하고있다. 앞으로는 매년 소유 및 이용실태에 대해 조사해야하는 농지의 범위를 구체화한다.

①5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 농지취득자격증명이 발급된 농지
②5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 농지 소재지 시･군･자치구 또는 이와 연접한 시･군･자치구에 주소를 두지 아니한 사람이 취득한 농지
③5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 1필지를 공유로 취득한 농지
④농업법인 소유농지, ⑤토지거래허가구역에 있는 농지
⑥외국인 및 외국국적동포가 소유한 농지 등은 매년 1회 이상 조사

조사결과는 농식품부 누리집에 공개할 수 있도록 하였다.

위와같이 농지개정안의 주요내용을 잘 숙지하여 농지취득에 문제가 안생기를 바란다.

농지는 투기의 대상이 되어서는 안되며 당연히 취득과 관리는 엄격해 하는것이 맞다

하지만 오히려 농지취득 심사 강화로 인해 선량이 농민의 농지취득이나 재산권행사에 문제가 생길까 염려가 된다.

-이상-

이전 포스팅에서 농지를 취득할 때 상속 등 일부 경우를 제외하고 1.매매, 2.증여, 3.경매, 4.공매 등 유상취득할 때에는 반

드시 농지취득자격증명원을 첨부해야만 소유권이전을 할 수있다. 

농지를 취득할 때에는 해당 농지 소재지의 읍,면사무소( 시,구)에서 농지취득자격증명을 발급받을 수있고 신청시 담당자는 해당 농지에 대해 과연 농사를 지을 수 있는 토지인지에 대해 심사를 하는데, 이때 농지가 농지로서 쓰이지 않고 집이 지어져있거나, 분묘가 있거나 등 경작할 수 없는 토지인 경에는 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 된다. 이를 반려라 한다.

농지취득자격증명 반려통보

지목상 농지이나 농지로서 쓰이지 않고 소유자 임의대로 다른 형상으로 토지를 이용하고 있다면 해당관청에서는 불법형질변경으로 해석한다. 담당자는 심사규칙에 따라 당연히 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 되는데, 문제는 이러한 농지들에 전국에 수없이 많다는 점이고 매매나 경매에 버젓이 나오고있다는 점이다.그렇기때문에 일반 농지취득자격증명신청서로는 발급이 불가능하지만 이때 방법이 있다 바로 한가지 서류를 첨부하면 되는데 이를 농지원상복구계획서라 한다.

농지원상복구계획서

농지원상복구계획서.hwp

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위와 같이 농지원상복구계획서를 제출하게되면 일정기간내에 농지로서 기능을 회복하고 경작한다는 일종의 각서인데 문제는 농지법이 대폭 강화되면서 농지원상복구의 조건이 구체적이고 까다로워 졌다는 점이다.

◇ 구체적인 원상복구계획을 요구( 작업일정,소요비용,자금조달계획,이행완료기한등)

위사항은 실제 계획대로 작성하면 되나 문제는 이번 5월18일 개정안 시행에 따라 해당 시,구,읍,면장이 판단하기를 3개월이내 원상복구가 가능한경우에만 농지취득자격증명 발급이 가능토록 예외를 두었다는 점이다.

기존 원상복구계획서에는 6개월이내에 원상복구하겠다 혹은 9개월이내에 원상복구하겠다고 기재를 해도 농지취득자격증명이 발급가능했으나 이제는 아예 명시적으로 3개월이내 복구를 명문화하여 규정하겠다는 것인데 문제는 이것또한 시,구,읍,면장의 판단하에 발급하도록 하는것이기 때문에 시,구,읍,면장의 주관적인판단이 개입될 가능성이 높다는 점과 매매같은 경우는 매도자와 협의하에 원상복구의 용이성이라도 있겠지만 경매같은경우에는 전소유자와 원만하게 원상복구가 거의 불가능하기에 필연적으로 소송을 겪게되는데 소송의 소요시간이 어림잡아 1년은 필요하여 경매로 농지취득식 원상복구계획서로 농지취득자격증명을 발급받는 것은 유명무실하게 될까 염려된다.

실제원상복구계획서 예

위 원상복구계획서는 필자가 실제 농지취득자격증명을 발급받는데 사용했던 실제예입니다. 본인의 상황에 맞게 수정하여 사용하시길 바랍니다.

농지취득자격증명이란?

농지(農地)란 말그대로 농사짓는 땅이다. 경작의 대상이 되는 땅이다. 지목상 전,답,과수원을 말하며 농지법에서 말하는 농지란 지목여하에도 불구하고 실제 토지현상이 농작물의 경작  또는 다년성 식물의 재배로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설의 부지와 고정식온실·버섯재배사 등 농업생산에 필요한 일정시설의 부지를 말한다.

농지는 국가식량생산의 기반이 되는 중요한 땅이며 농지를 소유한자가 경작을 할 때에는 정부에서 각종보조금혜택까지 준다 . 그런데 정작 농사를 지어야하는 농지가 간혹 투기꾼들의 먹이감이 되곤한다. 작년 21년 LH투기사건이 바로 그예이다. 그렇기 때문에 이런 중요한 대상이 되는 토지의 취득을 아무나 하게해서는 안된다. 이에 정부는 농지법을 두어 그 취득을 엄격하게 제한하고있다.

제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
제7조(농지 소유 상한) ①상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
②대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>
③주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다. <개정 2020. 2. 11.>
④ 제23조제1항제7호에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 소유 상한을 초과하는 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020. 2. 11.>

특히 농지법 제 8조에서는  농지취득자격증명의 발급에 관한사항을 두고있어 농지를 취득하려는 자는 반드시 농지취득자격증명을 발급을 요구하고 있다.

제8조(농지취득자격증명의 발급)
 ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

농지의 소유권을 이전할때에는 반드시 필요한 서류이며 특히 부동산경매에서는 농지를 낙찰 받았을 때에 일정기간내에 제출 하지 못하면 낙찰을 불허가하며 , 그당시 제출했던 입찰 보증금까지 몰수당하게 된다.

농지취득자격증명신청서

농지취득자격증명은 농취증이라고도 불리며 발급방법은 두가지이다.

1)해당농지 소재지의 읍,면,동사무소에서 발급받는 방법

2)온라인(정부24)로 신청하는 방법이다.https://www.gov.kr/

일반 농지를 취득할 경우에는 위와 같은 농지취득자격증명신청을 하면 되지만 1)농지가 농업진흥구역에 있는 경우 와 2)해당농지가 농업진흥구역이외의 농지이면서 1000제곱이 넘는경우에는 한가지 서류가 더필요한다. 바로 농업경영계획서이다.

농업경영계획서

위와 같이 농업경영계획서는 실제 취득하려는 농지에 구체적으로 경작을 어떻게 할것인지에 대해 요구하고있다.

세대원의 농업경영능력은 있는지, 농사장비는 있는지, 실제 어떤작물은 얼마만큼의 면적이나 경작할것인지 게다가 이번 변경된 농업경영계획서에서는 농지취득자금 조달계획까지 추가신설되었다. 

그리고 이번 농지개정안에서는 농지 취득 시 제출하는 증명 서류가 추가되었다.