다가구주택투자(원룸투자)는 안정적인 수익을 얻을 수 있어 노후대비용으로 꾸준한 인기를 얻고 있다.

다가구주택은 최대 방19개로 구성되어있어 보통 1실당 30만원 이상은 받으니 적개는 수백만원 많게는 천만원이상의 수익을 얻을 수 있으니 이얼마나 풍족한 삶이 되겠는가~

그런데  다가구주택(원룸)은 투자할 때 함정이 도사리고 있어 주의를 요한다. 

이번 포스팅은 다가구주택투자(원룸투자)시 주의사항에 대해서 다루겠다.

1.수익률을 정확히 계산해 볼것.

수익률은 위와같이 계산할 수 있는데, 여러분들의 원하는 수익률은 얼마인가?

원룸 수익률은 적어도 상가보다 더 높은 수익률을 요구한다.

그러므로 5%이상은 나와야 투자가 일어난다. 

기준을 잡자면 원룸은 신축기준 6~7%는 나와야 하고 구축원룸은 8~10% 수익률은 나와야한다.

반대로 말하자면 이러한 수익률을 달성하지 못한다면 원룸투자로서 가치가 없는 물건인것이다.

2. 특히 경매로 원룸투자시 주의해야될 사항이있다.

 1)인수되는 보증금과 2)원룸낙찰시 동산은 내것이 아니라는 점이다.

1)인수되는보증금

경매에서는 일정한 요건을 갖춘 세입자는 대항력이라는 것을 주므로 자칫 잘못했다간 거액의 보증금을 낙찰자가 물어주는 수가 있다. 항상 권리분석은 신중히, 잘모르겠다면 전문가에게 상담을 요청하시라.

2)동산은 따로

원룸에는 다양한 집기류가 있다. 침대 세탁기 에어컨 침대 등등

이러한것은 동산으로서  부동산경매를 낙찰 받을때 자동으로 주는것이아니다. 전소유자 것이다.

동산관련해서 전소유자하고 마찰이 생길 수 있음을 염두에 두시라.

3. 건축물 하자를 찾아라!.(+위반건축물)

원룸건물은 세입자를 받기위해 지은 것으로 비싸게 짓지를 않는다. 수익률이 목표이므로

그리하여 갖은 하자와 더러는 위반건축물까지 발생되는 경우가 있다.

지자체로부터 적발된 경우는 건축물대장상에 등재가 되어있어 아래 사진과 같이 알아볼수있다.

문제는 건축물대장에서 드러나지 않는 하자이다. 

다가구주택이 뭔지 알고있다면 현장답사를 통해 위반건축물을 쉽게 찾을 수 있을것이다.

원룸에서 살아 본적이 있으신가요?

원룸이란 쉽게말해서 방이 1개인 주택을 말하는데 , 정식명칭은 다가구주택이라 합니다.

보통은 방1개와 화장실1개로 구성되어있고 거실겸 주방겸 방이 혼재되어있는 상태입니다.

그리고 기본적이 옵션이 제공되므로 혼자살기에는 최적화된 주택이라 할 수 있습니다.

옵션으로는 티비, 냉장고, 세탁기, 에어컨, 인덕션 등 요즘은 풀옵션이라하여 몸만들어가도 당장 살수 있는 원룸이 많이 있습니다.

이러한 원룸이 여러개로 한동건물로 구성되어있는것을 다가구 주택이라하는데, 

다가구주택은 다음과같은 요건을 갖추고 있습니다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

위와 같은 조건을 갖추어야하는데 간혹 방이 더 많거나 층수가 많거나 하면 다가구주택이아닌 용도의 건축물 이거나

혹은 불법적인 부분이 있는 다가구주택일 것입니다.

요즘 1인가구가 증가하는가운데 머지않아 우리나라의 절반이상은 1인가구 될것이라 전망하고있습니다.

그래서인지 원룸신축도 눈에 띄게 보이고 투자처로 각광받고 있습니다.

다음 포스팅에는 다가구주택, 원룸 투자할 때 조심해야할 사항에 대해 다루겠습니다.

-이상-

얼마전 경매낙찰자 A로 부터 문의연락이 왔습니다. 연락당시에는 잔금을 지급하고 소유권자로서 연락이 온것이었습니다.

"전 소유자가 변기와 세면대를 떼어 갔습니다. 이래도 되나요?"

낙찰자로서는 황당하기 그지없을 것입니다. 

이 질문에 답변하기위해서는 민법조문의 부합물, 주물과 종물 이론에 대해 알아야합니다.

1.주물과 종물

민법 조문 자체가 과거 없어진 한자나 일제시대용어라 해석할 때 난해할 수 있습니다. '공하기 위하여'라는 말은 '통상적인 사용에 이바지 하기 위해'라고 해석하시면됩니다.

예를 들자면 1)자물쇠와 열쇠 관계과 주물과 종물로서 자물쇠가 주물이고 열쇠가 종물입니다.

2)손목시계줄과 본체와 관계 또한 주물과 종물 관계입니다.

2.부합물

부합물이란 독립적인 분리가 힘들고 분리시 사용하기 어려울 정도로 훼손되었을 때에 이를 부합물이라고 합니다.

예를들자면 1)아파트에 붙어있는 붙박이장, 싱크대

2)단독주택정원의 돌담 석등 

위와 같은 종물과 부합물 이론에 따라 주택의 세면대나 싱크대는 부합물로써 경매낙찰자에게 소유권이 이전된다 할 수 있습니다. 그러므로 전소유자는 함부로 싱크대, 세면대, 붙박이장 등의 부합물을 임의 처분해서는 안될것입니다.

-이상-

분묘기지권이란?

타인의 토지 즉, 남의 땅위에  분묘를 소유하기위하여 타인의 토지를 사용 할 수 있는 권리이다.

이러한 권리가 있는 묘는 쉽사리 처리할 수가 없어 부동산매매나 일반경매에서도 골치거리가 되곤한다.

매매에서는 분묘에관한 특약을 따로 작성하거나 분묘가 있는토지는 매매계약체결을 안해버리면 그만이나

경매에서는 함정이되기도 하지만 하나의 기회가  되기도 하기에 이번 포스팅 주제로 삼아본다.

분묘기지권의 성립요건이란?

분묘기지권이란  대법원에서 인정되는 대표적인 경우는 다음의 3가지경우로 살펴 볼 수 있다.

1) 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

2)토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게  점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우

3)자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우로서 어느 한 가지 요건만 갖추면 분묘기지권이 성립한다

위와 같이 3가지 경우이나 문제는 이것은 언제까지나 과거의 얘기이고 장사법(장사등에 관한 법률)의 시행으로 이제는 엄격한 조건을 만족해야한다.

장사등에 관한 법률

이 법은 장사(葬事)의 방법과 장사시설의 설치ㆍ조성 및 관리 등에 관한 사항을 정하여 보건위생상의 위해(危害)를 방지하고, 국토의 효율적 이용과 공공복리 증진에 이바지하는 것을 목적으로 제정이 되었다.

(아마도 무분별한 분묘설치를 방지하고자 만들었을 것이다.)

부동산경매에서 하나의 특수물건으로 취급되는 분묘기지권 성립여지 있는물건을 해결하려면 이법을 공부하시라.

특히 중요한 포인트가 있는데 2001년 1월 13일을 외우셔야한다. 

이날짜는 장사법의 전면 시행일로서 과거의 대법원판례로 인정되는 경우라하더라도  2001년 1월 13일이후 에는  토지소유자 승낙 뿐만 아니라 나라의 허가를 득해야만 합법적인 분묘로 인정이 되는것이다.

묘의  구분

묘는 그 구성에 따라 다음과 같이 나뉠 수 있다.

1. 개인묘지 : 1기의 분묘 또는 매장된 자와 배우자 관계의 같은 구역 안에 설치된 묘지
2. 가족묘지 : 민법상의 친족관계였던 자의 같은 구역 안에 설치된 묘지
3. 종중·문중묘지 : 종중이나 문중 구성원의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지
4. 법인묘지 : 법인이 불특정 다수인의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

위와같이 구분하는 이유는 다음과 같다.

묘지의 설치 신고,허가

1. 개인묘지를 설치한 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 묘지를 설치한 후 30일

     이내에 해당 묘지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다. 변경도 또한 같다.
2. 가족묘지, 종중·문중묘지 또는 법인묘지를 설치·관리하려는 자는 보건복지부령으로

     정하는 바에 따라 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야 한다.

     허가 받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

그리고 개인묘냐 아니면 가족묘이상이냐에 따라 벌과금규정이 다르기에 실무에서는 그 대응방법을 달리 하고있다.

묘지의 설치기준

1. 개인 ·가족묘지   

①  200m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 200m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  300m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

2. 종중 ·문중묘지

①  300m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  500m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     500m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

특히나 최근들어 분묘기지권에 관련된 대법원판례가 바뀌어 소개하고자한다.

대법원2017다228007지료청구

-요지-

2021. 4. 29. 장사법 시행일 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치한 다음 20년간 평온·공 연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 분묘기지권자는 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다.

특히 이번판례에서 주목할점은 분묘기지권이 성립한 묘일지라도 지료 청구의 기회가 생겼다는 점이다. 기존에는 분묘기지권이 성립할경우에는 내토지라 할지라도 땅사용료도 청구하지 못하는 아이러니한 상황이 펼쳐졌지만 이제는 달라진다는 점이다. 

실상 지료청구를 하게되면 그 지료는 얼마안되지만 더큰 의의는 지료청구의 기회가 생기면서 지료연체를 이유로 분묘기지권을 깨뜨릴수 있는 방법이 하나 생겼다는 점이다.

지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.!

(단, 당사자 협의에 의해 지료가 정해졌거나 법원의 결정으로 지료가 결정된 후여야 한다.)

부동산 경매를 하시는 분들을 위해 간략한 분묘기지권 로드맵을 남긴다.

최근 미국이 기준금리를 인상하여 한국과 기준금리차이가 최대 1.75%로 역대 최대라고한다.

미국발 금리인상의 여파는 곧 국내 금리인상을 불러온다.

정부에서 금리를 안올리자니 외화유출의 문제가 생길것이고 금리를 올리자니 서민들의 경제고통이 심화될것이므로 

이러지도 저러지도 못하는 상황이 펼쳐지고 있다.

(한국은행에서는 기존 추가적인 금리인상효과로 가계대출 증가세가 둔화되고 주택가격오름폭이 제한되면서 금융불균형이 일부 완호되기 시작했다고 밝혔으나 이는 아직 수면속 밑바닥을 못 들여본것과 같다.)

앞으로 어떻게 될지는 그누구도 감히 예상할 수 없지만  짧은 지식으로나마 부동산 경매 전망이 어떻게 될지 얘기해보고자 한다.

부동산 물건이 부동산경매시장으로 나오는 과정이있다. 결국 돈 때문에 나오게 되는데 은행 빚이든 개인 빚이든 이러한 내용을 채무가 있다 표현한다. 채무가 발생되면 이자나 원금을 갚아나가야 하는데 어떠한 사정에 의해 갚지 못하거나 연체가되면 경매로 나오게 된다. 어떠한 사정에는 여러가지가 있겠지만 그 중에 하나가 대출금리의 인상을 하나로 꼽을 수 있다.

가령 3억원의 대출금을 30년 월리금 균등상환한다고 가정해보자.

1.  2.5%의 저금리 상황인경우에는 1회차 상환금액이 약 118만원가량이다.

그런데 금리인상으로 1%가 오른다고 가정해보자면

2. 3.5%의 금리 상황인경우에는 1회차 상환금액이 132만원 가량이 된다.

더나아가 

3. 4.5%의 금리 상환인경우에는 1회차 상환금액이 152만원가량이 되는것을 알 수 있다.

위와 같이 금리인상에 따라 상환액이 커짐을 알수 있고 그것도 대출금액이 클수록 부담은 더욱증대가 된다.

게다가 지금과 같은 부동산 하락기 시장에서는 일반매매로 넘긴다고해도 손해가되는 상황이 되므로 

소위 '영끌'로 아파트를 구매했던 투자자들에게는 고통이 중과 되고 있다.

조금만 검색해도 위와같은 영끌족의 비명소리를 쉽게 찾아 볼 수 있다.

위외같이 일정기간 채무가 연체되었을 때 악성채권으로 분류가 되어 은행에서는 경매에 넘기는 절차에 돌입하게 된다.

이때 앞으로 경매 시장이 어떻게 될지 예측 할 수 있는 지표를 볼수 있게 되는데 바로 경매 '에정물건'이다.

채권자(은행)가 법원에 경매신청을 하게되면 고유번호인 경매사건번호가 부여가된다,(예 2022타경23123 이런식)

사건번호가 부여되면 바로 예정물건으로 검색할 수 있게되어 앞으로 경매가 나올것을 알수 있다.

물론 예정물건이라고 해서 다 경매로 진행되는 것은 아니고 일부는 취하가 되거나 연기 변경등 여러가지 변수는 있다.

그래서 부동산 경매시장이 어떻게 될지 먼미래까지는 예측을 못하더라도 가까운 미래에 이 예정물건수가 얼마나 잡히느냐로 어느정도까지의 예측이 가능할 수 있다.

미래를 준비하는 경매투자자는 현재의 물건에만 집중하는것이아니라 앞으로 나올 예정물건검색과 분석을 통해 발빠른 투자에 앞장서고 있다.

예정물건을 검색함으로서 얻는 이점은 누구보다 빠른 물건 분석으로 대응을 먼저 할 수 있고 경매시장예측을 통하여 미리 준비할 수 있다는 점이다. 

경매투자를 시작하는 분들이라면 예정물건또한 검색과 분석을 통해 남들보다 먼저 움직이고 예측하여 훌륭한 투자가 될 수있으면 한다. -이상-

숙박업에는 다양한 종류가 있다.  관광숙박업,관광객 이용시설업,일반숙박업,농어촌민박업 등이있다.

오늘 말하고자 하는 내용이 바로 '농어촌민박업'이다.

농어촌민박업이란?

농어촌민박사업은 농어촌지역(+준농어촌지역)의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용해서 농어촌 소득증대를 목적으로 이용객에게 숙박·취사시설·조식 등을 제공하는 사업을 말합니다.

 

농어촌민박업의 근거법령은

농어촌정비법 제 86조, 시행규칙 제49조로서 다음과 같다.

 농어촌 정비법 제86조(농어촌민박사업자의 신고) 

① 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 농어촌민박사업자 신고를 하여야 한다. 신고내용을 변경하거나 폐업할 때에도 또한 같다.

② 농어촌민박사업을 경영하려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.

 1. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 주민일 것

2. 농어촌지역 또는 준농어촌지역의 관할 시ㆍ군ㆍ구에 6개월 이상 계속하여 거주하고 있을 것(농어촌민박사업에 이용되고 있는 주택을 상속받은 자는 제외한다)

3. 신고자가 거주하는 「건축법」 제2조제2항제1호에 따른 단독주택(같은 법 시행령 별표 1에 따른 단독주택과 다가구주택을 말한다. 이하 같다)

4. 신고자가 직접 소유하고 있는 단독주택

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제2항제4호의 요건을 갖추지 아니하여도 농어촌민박사업을 신고할 수 있다. 

1. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 거주하면서, 임차하여 농어촌민박을 2년 이상 계속해서 운영하였고, 제89조에 따른 사업장 폐쇄 또는 1개월 이상의 영업정지처분을 받은 적이 없는 자

2. 농어촌민박을 신고하고자 하는 관할 시ㆍ군ㆍ구에 3년 이상 계속하여 거주하였으며, 임차하여 2년 이상 계속하여 농어촌민박을 운영하고자 하는 자

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 전단에 따른 신고 또는 같은 항 후단에 따른 변경신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 농어촌민박사업자가 「부가가치세법」 제8조에 따라 관할 세무서장에게 폐업신고를 하거나 관할 세무서장이 사업자등록을 말소한 경우에는 신고사항을 직권으로 말소할 수 있다.

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따른 직권말소를 위하여 필요한 경우 관할 세무서장에게 농어촌민박사업자의 폐업 여부에 대한 정보 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따라 농어촌민박사업자의 폐업 여부에 대한 정보를 제공하여야 한다.

⑧ 제1항에 따른 신고의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정한다.

⑨ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제8항에 따라 신고를 받은 경우에는 그 신고내용을 확인한 후 농림축산식품부령 또는 해양수산부령으로 정하는 바에 따라 신고확인증을 신고인에게 내주어야 한다. 

한눈에 보기에는 어려워 다음과 같이 정리해본다.

목차

1. 농어촌민박업의 시설기준

2. 절차 : 신청및 처리 (구비서류)

3. 사업자준수사항

4. Q&A

1.농어촌민박업의 시설기준

-농촌지역 주민이 실 거주하는 주택연면적 230㎡미만의 단독 및 다가구 주택

① 당해 주택이 농어촌지역(읍·면·도사동)에 위치하고, 사업자 주택 실 거주 必(전입을 요구 한다.)

② 객실마다 소화기 1대, 단독경보형 감지기, 휴대용 비상조명등 설치

③ 정화조 및 오수처리시설 기준에 적합할 것

④ 난방기 설치장소나 보일러실, 주방 등 화기취급처에 일산화탄소경보기,

가스누설 경보기(가스보일러 사용 시 한정), 소화기 및 자동확산소화기 설치

⑤ 객실마다 일산화탄소경보기 설치(단, 객실과 연소기 분리된 경우 제외)

⑥ 연면적 150㎡미만인 경우 피난유도표지, 150㎡ 이상인 경우 피난유도등 설치

⑦ 연면적이 150㎡를 초과하면서 3층 이상인 건물에는 3층부터 객실마다 완강기 설치

​

잠깐! 이때 주택 연면적 전용기준이란?

2.절차: 신청 및 처리는? (첨부서류)

민원인(관광과 방문) 신청서 작성 ⇒ 담당자 현장 확인 ⇒ 신고필증 교부

3.사업자 준수사항

❍ 매년 서비스 ‧ 안전교육 3시간 수료 必 (소방‧안전 2시간, 식품위생 및 서비스 1시간)

❍ 시설운영 조치사항

- 정당한 이유 없이 1년 이상 사업 경영하지 않을시

:1차 시정명령

2차 시정명령

3차 사업장 폐쇄명령

- 시설규모 및 시설기준 위반, 시설 및 운영에 대해 개선명령 미 이행 시

1차 시정명령

2차 사업정지 15일

3차 사업정지 1월

4차 사업장 폐쇄명령

4.농어촌민박업 Q&A

1.농업진흥구역 내에 농어촌정비법에 따른 농어촌민박사업을 하는 것이 허용되는지 여부?

답변 : 농업진흥구역에서는 농어촌민박사업을 할 수 없음

​

​

○「농어촌정비법」은 농어촌 생활환경, 농어촌 관광휴양자원 등을 종합적·체계적으로 정비·개발하여 현대적인 농어촌건설 등에 이바지하는 것을 목적으로 하는 법률이고,

​

-「농지법」은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 관한 사항을 정함으로써 농업인의 경영안정과 농업생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화 등을 목적으로 하는 법률로서 두 법률은 입법목적이 다르고 어느 한 법률이 다른 법률에 우선하여 적용된다거나 어느 한 법률의 적용을 배제한다는 명시적 규정을 두고 있지 않으므로「농어촌정비법」과「농지법」은 어느 법률이 다른 법률에 우선하여 배타적으로 적용되는 관계에 있다고 볼 수 없습니다.

​

○ 따라서「농어촌정비법」에 따른 농어촌민박사업을 하려는 경우라고 하더라도 농어촌민박 사업이「농지법」에 따른 농업진흥구역에서 허용되지 않기에, 관련 사업 시설은 농업진흥구역 설치가 제한됩니다

2.임대로 농어촌민박업을 할 수 있나요?

답변 : 가능은하나, 최근 법률개정으로 해당지역 거주요건이 생김​

집주인은 6개월, 세입자는 3년입니다.

3.농어촌민박이 의무적으로 가입해야 하는 보험이 있나요?

답변 : 화재, 폭발, 붕괴 등으로 인한 제3자의 피해 보상을 위한 보험으로 재난배상책임보험은 의무입니다.

신고필증을 교부받은 날로부터 30일이내 가입해야..

4.농막에서도  농어촌민박업을 할 수 있나요?

답변 : 안된다. 농어촌민박업은 주택에서만 가능.

농지법 시행규칙 제3조의2(농막 등의 범위) 

1. 농막: 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한정한다)

이상 농어촌민박업에 대해서 알아보았습니다. 

참고로 정부에서도 합법적으로 농어촌민박업을 하는지 검색할수 있도록 제도화 하였습니다.

최근들어 관광수요가 늘어나고 특히나 코로나시기를 겪으면서 국내관광객이 크게 증가되었다.

코로나 종식과 더블어 억눌린 소비심리가  관광수요의 증가를 불러 온것같다.

특히나 에어비앤비라는 여행예약플랫폼을 이용한 관광객이 늘어 누구나 제2의 직업으로 에어비앤비를 이용한 숙박업에 도전하고 있다고한다.

그런데 숙박업은! 정식허가를 받아야한다!

숙박업의 종류를 살펴보자면 아래와 같다.

출처 : 숙박매거진(http://www.sukbakmagazine.com

위와 같이 다양한 숙박업의 형태가있으나. 허가조건및 비용문제로 신축하기도 힘든실정이다. 그래서 많은이들이 일반 주택이나 오피스텔 아파트 등을 개조하여 숙박업을 하고있는데 엄밀히 말하면 불법이다.

게다가 최근뉴스에 따르면 정부에서 대대적으로 불법숙박업소를 신고하라고 장려하니  이제는합법으로 가야한다.

합법으로 숙박업을 하기위해서 는 아래와 같이 3개지유형의 숙박업의 형태가 있다.

특히 이중에서도 한옥체험업과 농어촌민박업이 에어비앤비를 활용한 숙박업에 최적이라고 할수있다.

(외국인관광도시민박업은 외국인만 받을수만 있기때문에...영어소통이 어려운 필자는 눈물만..)

그중에서도 한옥체험업이 제일 좋지 않나 싶다.

한옥체험업의 장점으로는 

1. 거주기간이 필요없다.

2. 손님을 내외국인 등 다 받을 수 있다.

3. 지역이 상관없다. 

에있다.  농어촌민박업은 보통 읍면지역에 해야하며, 전입기간만 숙박사업자가 거주를 해야하는 요건을 갖추고 있어 의외로 까다로기때문이다.. 게다가 에어비앤비에는 한옥이라는 카테고리가 최근 신설되어 수요가 증가하고있다.

https://www.airbnb.co.kr/

그리고 한옥체엄업이 꾸준히 증가하고있어 인기가 있다는것을 실감할 수 있다.

여러분들도 한옥체험업에 도전하여 제2의 월급에 도전해보는것을 어떨까?

최근에 취득세 재산세 중과세 폐지에 관해 발표가되었다.

특히 별장은 세컨 하우스/주말 주택으로 매수하게되는데 이러한 부동산은 일반 주택과는 다르게 1채만 매수하여도 

취득세 중과세가 되어 부담이 되고 있다. 이번 중과세 폐지안 법개정으로 인해 앞으로 세컨하우스, 주말주택 구입이 늘어날

것으로 보고있다. 특히 강원도도 에서는 지역 개발에 기대를 하고있다고한다.

국회는 지난 27일 본회의때 지방세법 개정안을 통과시켰다.

'별장'에 대한 중과세는 50년만에 폐지되는 것으로 과거 197년 사치, 낭비풍조를 억제한다는 취지로 도입이 되었다.

내용은 별장에 대해 취득세 기본세+중과세율8%를 가산해 부과하도록 한것인데 재산세 마저 과세표준의 4%가 부과되어 

취득하는데에 세부담이 막중하였다.

하지만 이제는 서울 수도권 광역시등 도시지역의 부동산 가격의 상승과 전반적인 국민소득수준의 향상으로 인해 더이상 별장은 특정계층만의 전유물이 아니라는 의식벼노하를 고려해 중과세 제도를 폐지해야한다는 의견이 가중되어 

결국 별장에 대한 중과세 폐지안까지 오게되었다.

별장에대한 취득세 및 중과세 폐지는 2023년 2월27일 국회 통과에 이어 2023년 3월경부터 본격적으로 시행될 예정이다.

요즘 각 도시마다 시끄럽다 특히 길거리를 돌아다니다보면 생판 처음보는사람이 살갑게 인사를 하며 굽신거린다. 알고보니 이번 선거때 뽑아달란다.

이번 돌아오는 2022년 6월1일 수요일은 제8회 전국동시지방선거일이다. 

휴일이라 다들 좋아라하겠지만 각 지방의 기초단체장들을 뽑는 날인만큼 중요한 날이라 할수있다.

시의원부터해서 시장 도지사등. 각 지자체의 장들을 뽑는 선거날이기때문에 신중히 한표를 선택해야겠다.

■지방선거란??

다음백과사전을 찾아보면 그 연혁을 알수있다 이번이 제8회라는 것을보면 언제 시작을 했는지 알수있겠다.

지방선거는 지방자치를 제도화하기위해 시작되었다. 크게 3단계로 나뉜다.  도입기(1948~1960년), 중단기(1961~1990년), 부활 ・ 발전기(1991년 이후)로 나뉜다.

도입기부터 중단기까지는 지방자치제도는 유명무실하였고 1995년 김영삼 정부시절에 제1회 전국동시지방선거가 치뤄지면서 기틀이 마련됬다고 할 수 있다.

■누구를 뽑는건가?

지방자치단체 및 의회 종류에 따라 기초와 광역으로 구분하는데, 특별시장 ・ 광역시장 ・ 특별자치시장 ・ 도지사 ・ 특별자치도지사 등은 광역단체장, 시장 ・ 군수 ・ 구청장 등은 기초단체장이다. 지방선거에서는 광역단체장과 기초단체장 외에도 시 ・ 도의원(광역), 시 ・ 군 ・ 구의원(기초), 시 ・ 도교육감, 교육의원(제주) 등을 선출한다.

■임기는?

지방자치단체장의 경우에는 임기가 4년에 재임음 3기까지 가능하며, 지방의회의원들의 재임은 제한이 없다고 나와있다.

2022.07.01. ~ 2026.06.30.

■투표일은?

2022년 6월1일 수요일이며 법정공휴일이다(투표는 꼭 하고 쉬자!)

시간은 오전6시부터 오후 6시까지이다.

사전투표도 가능하다. 사전투표는 5월27일 금요일부터 5월28일까지 토요일 이며 시간대는 똑같이 오전6시부터 오후 6시까지이다. 단 사전투표는 전국 어느 사전투표소에서 투표할수있기에 사전투표를 하는것도 추천하는 방법이다. 편하니까~

■투표장소는?

투표장소는 주민등록상 내 지정된 투표소이다. 대선때 처럼 카카오맵에서 확인가능할 것으로 보인다.

■준비물은?

준비물도 필요하다. 본인임을 확인할수있는 증! 주민등록증, 운전면허증, 여권 이다. 학생증은 안된다.

■누가 투표할수있나?

선거일 기준 마18세 이상의 대한민국 국민이다!.

(2004년 6월2일에 태어난 사람까지 포함한다.)

다음포털에서 전국동시지방선거 또는 지방선거를 검색하시면 더욱 많은 정보를 볼수있다.

부동산경매는 법원에서 진행을 하며 기본적으로 물건검색은 대법원경매정보사이트에서 검색이 가능하다.

대한민국법원 법원경매정보 사이트 https://www.courtauction.go.kr/

대법원경매정보 사이트를 접속하면 위와같이 화면이 뜨고 경매물건검색을  보통 두가지방법으로 검색할수 있게 되어있다. 1.법원별로 2.주소별로 검색을 하면 경매물건이 나온다.

서울특별시 강남구 물건을 검색해보겠다. 

총3건의 물건이 검색되었다. 부동산경매는 주소로 진행하지 않고 개별물건마다 사건번호를 부여받아 진행된다.

보통일반인은 서울특별시 강남구 물건 이렇게 검색하지만 꾼들(?)은 사건번호로 검색하기도 한다.

그리고 우측에는 감정평가액이 나와있고 신건인지 유찰물건인지 해당물건이 경매 몇계에서 담당인지 보여준다.

한번 2020타경6819사건을 클릭해 보겠다.

위와 같이 여러 정보를 볼수있다. 

감정가액과 최저매각가격 그리고 언제 경매를 실시하는지 매각기일이 나와있고 사진몇장이 첨부되어있다.

그리고 해당부동산의 내역이 적혀있고 감정평가의 요약현황이 나와있다. 그런데 문제는 이것만으로는 경매입찰을 절대볼수있다. 

부동산경매를 입찰하려면 적어도 권리분석이라는것을 해야하는데 권리분석의 기초가되는것인 토지등기부 건축물등기부인데 이서류가 첨부안되어있기때문에 대법원경매정보사이트로 경매물건검색만으로는 절대 입찰이 불가능하다.

그렇다면 대법원경매정보사이트에서 등기부를 첨부해놓으면 되는거아닌가? 

하지만 등기사항증명서(등기부)발급 및 열람은 수수료가 들기때문에 첨부해놓지 않는것이다. 그래서 대법원경매정보사이트로 물건검색을 한다면 따로 등기부를 열람해야하는 수고로움과 비용이 들기때문에 경매를 전문으로 하는 사람은  별도의 유료경매사이트를 이용한다. 게다가 유료경매사이트는 권리분석을 보기좋게 정리해놓았고 나름대로 전문가의 멘트가 달려있어 위험을 피할수 있어 초보부터 전문가까지 두루 이용한다.

경매검색사이트 어디가 좋을까? 경매검색사이트 비교

인터넷에는 수많은 경매검색사이트가 있다. 옥션원,탱크옥션,지지옥션,스피드옥션,태인옥션,행꿈사옥션 등 여러개의 경매검색사이트가 있는데 어느사이트가 좋을까.

대표적인 경매검색사이트 5가지를 비교해보겠다.

1.옥션원 2.지지옥션 3.탱크옥션 4.스피드옥션 5.행꿈사옥션

1.옥션원 경매검색사이트 https://www.auction1.co.kr/ 

2.지지옥션 경매검색사이트 https://www.ggi.co.kr/

3. 탱크옥션 경매검색사이트 https://www.tankauction.com/

4.스피드옥션 경매검색사이트 http://www.speedauction.co.kr/

5. 행꿈사옥션 경매검색사이트 http://www.hksauction.com/

위와 같이 5개의 경매검색사이트를 올려 놓았는데 

이중 지지옥션경매검색사이트 요금이 가장 쎄다.

지지옥션 요금표를 올린다.

옥션원 요금표를 올린다.

스피드옥션 요금표를 올린다.

탱크옥션 요금표를 올린다.

행꿈사옥션 요금표를 올린다.

옥션원과 지지옥션 사용자가 가장많으며 사용자들 이용경험상 경매분석신뢰도가  높다는 평가다.

타 경매검색사이트는 비용이 저렴하다는 장점이있다.  그밖의 기능들은 비슷비슷한데  경매검색사이트를 처음선택하시는 분이라면 대부분 경매검색사이트는 무료 샘플보기,하루공짜 등 기능이있어 일단 무료로 이용해보시고 본인에 맞는 검색사이트를 선택하시기 바란다. 한번 경매검색사이트를 고정하게 되면 다른경매검색사이트가 보기 힘들수 있기때문이다. 본인에게 맞는 경매검색사이트를 선택하시어 부동산경매투자에 성공하시기를 바란다.-이상-