등기부등본을 확인하여 소유권에 나와있는 권리자가 실제 계약자인지 확인해야하고, 주민등록증이 실제 인지 진위여부를 확이해야한다. 진위여부확인은 정부24시https://www.gov.kr/ 사이트에 접속하여 '진위여부확인'이라고 검색하면나온다.
그리고 등비부사 소유권이외의 다른권리가 설정되어있는지 꼼꼼히 살펴봐야한다. 앞서 임대차보호법상 대항력과 우선변제권에대해서 포스팅을 하였다. 예를들어 내가 들어가려는 아파트에 근저당권이 하나 설정되어있다면 그아파트를 계약했을시에 나한테 대항력을 주지않아 보호받지 못한다. 임대차보호법을 보시기 바란다.
2.집주인이 아니라 대리인이 왔을경우?
집주인이 직접와서 계약해야하는데 집주인이 바쁘다는 이유로 본인대신 다른사람을 보내기도 한다. 이때 대신온사람을 대리인이라하며 대리인이 실제 집주인으로 부터 임대차계약에 관한 권한을 부여받았는지 확인해야한다.
바로 위임장 작성여부다. 위임장에는 반드시 인감도장이 찍혀있어야 하며 인감도장이 찍혀있는경우 필수적으로 인감증명서가 첨부되어야하는데 이때는 원본이 첨부되어야한다. 그리고 계약시 그 위임장과 인감증명서는 상대방이 교부받아야한다. (인감증명서 원본+최근에 발급받은것)
주말체험영농이란 농업진흥구역이외의 농지를 1000제곱 미만으로 취득할때 주말체험영농이라하여 일종의 취미 용일것인데 이마저도 농지취득할때에 엄격히 심사하겠다는 내용이다. 주말체험영농계획서는 이번에 아예 새로 신설되었으며 그 내용이 가볍지않다
주말체험영농계획서 서식의내용은 거의 농엉경영계획서에 준하는 내용을 담고있다. 위의 농업경영계획서와 마찬가지로
다음의 내용을 담고있다.
(1) 농지취득자금조달계획 : 자기자본금 (통장에있는 돈!)과 차입금(빌릴돈, 은행돈, 친구돈 등)
(2) 영농계획에관한사항 : 좀더 구체적으로 바귀엇다 농사 언제 시작하여 수확할 것 인지 그리고 작얼일정까지 기재해야하고 더불어 작업시 참여인원에 자금은 얼마나 어디서 조달할것인지 까지 써야한다.
(2) 공유로 취득하려는 경우 농지의위치 : 이제는 농지를 함께살때 미리 어디를 쓸것인지 계획해야한다.
이제는 주말체험영농 목적의 텃밭도 허투로 쓰지말고 농사지으라는 얘기다.
3. 농지 공유취득시 약정서및 도면자료 제출
여기서 잠깐 공유의개념을 알필요가 있는데, 공유란 다음과 같다.
공유란 공동소유의 줄일맘로 다음과 같이 정의하고있다.
민법 제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
위와 같이 공유는 지분비율대로 소유한다는 개념으로 어느 특정부분을 지칭해서 소유하고 있는개념은 아니다.
여기서 문제가 생긴다. 농지법개정안에서는 공유취득시 어느 특정부분의 위치를 경작할것인지 도면까지 제출을 요청하고있데 그럴꺼면 애초에 분할을 하면되지 않느냐는 의견이 있다. 이는 농지에 관한 모르는 사람이 하는 얘기다.
농지는 국가식량생산의 기초가 되는땅으로 농지의 목적대로 경작해야하는 토지인데, 아무 기준없이 분할을 허용해버린다면(예를들어 10제곱미터로 분할을 해버린다면?) 경작을 하기에는 군란한면적이나 모양이될수잇어 아무 쓸모없는 땅이 되버릴수있기에 법으로 농업진흥구역내 토지는 일정면적이하로 분할을 금지시키고있다.
이에 이번농지법개정안을 통해 애초의 분쟁을 막고 효율적이용을 위해 취득시 특정부분의 위치를 도면표시화 의무의 내용을 담은것으로 보인다.
4. 농지취득자격증명 심사시 확인서류 확대
기존에는 농지취득자격증명 심사 담당자가 확인하는 서류는 형식적으로 기본서류를 요구했지만 앞으로는 토지 등기사항증명서, 농업경영체증명서, 표준재무제표증명, 사업자등록증, 외국인등록사실증명, 국내거소신고사실증명 등 6종의 서류를 추가 확인하는것으로 개정되었다.
집업을 확인할 수 있는 서류를 제출하라는데..그럼 백수는?!!
5.농지취득자격증명 민원처리기간 연장
이것이 문제가 될수있다. 기존법은 농지취득자격증명 발금심사시 최대4일이내에서 처리하도록했지만 앞으로는 농업경영 목적과 주말･체험영농 목적은 7일 이내로 연장되었고 지자체 농지위원회 심의대상의 경우에는 14일 이내에 발급하는것으로 연장되어 혼란이 빚어질것으로 보인다.
특히 경매에서 문제가되는데, 경매에는 농지의 경우 낙찰후 7일이내에 농지취득자격증명 제출을 요구하고있는데 기간내에 제출하지못하면 낙찰이 모두 허사가 되며 이때 제출한 경매입찰보증금을 몰수당하게되어 손해가 크다. 여기서 문제다. 보통 일반인들은 낙찰될지도 모르는 농지를 미리 농지취득자격증명을 발급받지아니하고 낙찰후 신청하러가는데 앞으로는 그랬다간 최대 14일이 걸릴수도 있어 농지낙찰시 불허가와 보증금몰수가 될 사건이 많아 질것으로 보인다.
농지를 경매로 취득하려는 자는 앞으로 넉넉히 한달전에는 농지취득자격증명발급신청을 해놓는것이 좋을것이다.
6. 매년 농지 실태조사 농지 범위구체화
이미 LH사건이후 각 지자체에서는 농지 실태조사를 전수조사하고있다. 앞으로는 매년 소유 및 이용실태에 대해 조사해야하는 농지의 범위를 구체화한다.
①5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 농지취득자격증명이 발급된 농지 ②5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 농지 소재지 시･군･자치구 또는 이와 연접한 시･군･자치구에 주소를 두지 아니한 사람이 취득한 농지 ③5년 이내의 범위에서 농식품부장관이 고시하는 기간 내에 1필지를 공유로 취득한 농지 ④농업법인 소유농지, ⑤토지거래허가구역에 있는 농지 ⑥외국인 및 외국국적동포가 소유한 농지 등은 매년 1회 이상 조사
조사결과는 농식품부 누리집에 공개할 수 있도록 하였다.
위와같이 농지개정안의 주요내용을 잘 숙지하여 농지취득에 문제가 안생기를 바란다.
농지는 투기의 대상이 되어서는 안되며 당연히 취득과 관리는 엄격해 하는것이 맞다
하지만 오히려 농지취득 심사 강화로 인해 선량이 농민의 농지취득이나 재산권행사에 문제가 생길까 염려가 된다.
서울 마포에서 장사를 하고 있는 A씨, 은퇴후 모은돈으로 중국집을 하나 차리게되는데 1년이 지나 겨우 자리를 잡게 되었다. 제법 매출도 올라와 행복한 꿈을 꾸고있는 A씨 그런데 어느날 갑자기 상가건물주인이 나가달라고 한다. 아니면 월세 100만원을 500만원으로 올려달라고하니 말도안되는 조건에 가게를 비우게 되는데..그동안 들였던 시간과 인테리어 비용의 손해가 이만저만이 아니다. 나중에 장사를 하던곳에 우연히 지나가게 되는데 똑같은 중국집을 건물주 아들이 하고있는게 아니겠는가?!
위와 같은 상황이 간혹벌어지곤 한다. 상가임대차보호법이 태어난 이유다. 주택임대차보호법」,「대부업법(고금리제한법)」등과 함께 민생 3법으로 사회적ㆍ경제적 약자인 상가건물임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다. 임대인이 해지권을 남용하여 갑자기 나가라고 한다던가. 월세를 터무니없는 금액으로 올린다던가 주로 임차인의 피해를 막는것이 주요 목적이며 상가임대차보호법에서는 여러가지조항으로 세입자보호와 임대인의 권리를 나타내고있다.
대항력이란?
상가임대보호법의 핵심사항은 '대항력'인데 대항력이란 일정요건을 갖추면 계약기간을 보장받을 수 있고 최악의 경우 경매가 되더라도 보증금을 지킬수 있는 힘이다.단,선순위 등기가 없어야한다. 예)근저당,가압류 등
상가임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
1.건물의 인도 +2.사업자등록 = 대항력 의 공식이 탄생하게 되는 데 주의할점은 '다음날'부터 효력이 발생한 다는점이다. (익일 00:00 부터)
우선변제권
상가임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ① 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. =>이를 우선변제권이라한다.
적용범위
상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 다르게 보증금액이 일정금액이하여야 적용받는다는 점이다. 이때 말하는 보증금액은 순수 보증금액을 말하는 것이 아니라 '환산보증금'이라하여 일정한 공식에 따라 변환을 해야한다.
환산보증금이란?
환산보증금=보증금+(월세×100) 이며
예를 들어 보증금 2억원에 월세 220만원에 임대차를 하고 있다면 환산보증금액은
2억+(220만 ×100)=4억2천만원이 환산 보증금이다. 이 환산보증금액은 지역별로 기준이 다르며 그에 따라 보호법적용 여부가 갈린다.
2019년 4월2일부터 현행상 지역별 환산보증금액
*여기서 잠깐 환산보증금 산정시 부가세를 포함해야 하나 안해야하나?
현재까지 확정된 대법원 판례가 없어 이견이 존재하나 다음과 같은 판례의 태도가 타당할것으로 본다.
법무부에서는 유권해석을 하기를 '부가세를 포함한 후 산정하여야 한다'라고 밝힌 반면, 하금식판례는 '월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외하고 순수한 월세만을 보증금액으로 환산하여야 한다'라고 판시한 바 있다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)
환산보증금을 초과했다면 어떻게 되는가?
환산보증금을 초과했더라도 모든것을 배제받는것은 아니고 적용되는과 안되는것으로 나뉜다.
환산보증금액초과시
환산보증금액이하시
대항력요건만 갖추면 보증금액과 상관없이 대항력 인정. (상가인도+사업자등록)
계약갱신청구권 보증금액과 상관없이 모든 임차인이 동일하게 보호받는다.(최초계약일로부터 10년이내)
보증금액과 상관없이 권리금회수기회를 보호받는다. 모든 임차인은 상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 임차인은 임대차가 만기되기 6개월 전부터 끝나는 날까지 권리금 회수기회를 보호받게 된다.
임대차 증액 상한선인 5%적용을 받지 않는다.그러나 임차인의 동의 없이는 증액할 수 없으며 정당한 인상 사유가 있는 경우 민법 제628조에 따라 월세 인상을 청구할 수 있다.
환산보증금액초과시 우선변제권은 보장받지 못한다.
소액임차인
임대차보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인을 보호하기 위해 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 일정금액에 대해서는 최우선으로 변제 받을 수 있도록 법규상 보호하고 있는데 이를 소액임차인의 "최우선변제권"이라고 한다.
*변제받기 위한 조건*
경매신청 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 갖출 것
*매각 건물가액의 1/2범위내에서 배당
임대차기간(계약기간)
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. (임대인이 보증금반환을 안하는 경우 임대관계는 존속하나 월세지급은 해야됨)
위의 ②번같은 경우가 문제이다. 보증금을 반환 받을 때가지 계속 월세를 지급해야하는가? 상가에서 떠나버리면 대항력이 사라져버릴테고... 이때를 위해 임차권등기명령제도가 있는것이다.
임차권등기명령
상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
상가주인이 계약기간이 끝났는데도 보증금을 안돌려준다면 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 주의할 점은
임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령신청시가 아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사를 하거나 전출하여서는 안 되고 반드시 임차권등기가 경료된 사실을 확인해야 한다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
부동산권리금이란 용어는 상가임대차보호법 개정에 따라 법조문에 명시가 되어있는데 다음과 같다.
상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등)
① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
예를들자면
1)장사가 잘되는 지역에서는 흔히 말하는 바닥 권리금이라고 말하는데. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점
2)50년전통의 집안대대로 물려내려오는 음식점의 비법
3)치킨집의 치킨기계
등 이모든것이 권리금의 대상이라고 할 수 있다. 예전 임차인한테 권리금을 주고 장사를하는 세입자는 계약종료로 인해 나가게 될 경우 당연히 내가 낸 권리금을 받고 싶어할 것이다. 또는 내가 설치했던 시설물,인테리어등 다음세입자한테 비용을받고 싶어 할텐데 여기서 문제가 발생된다. 권리금 과연 금전의 대가가 될것인가의 문제인데 이미 수많은 판례에서는 권리금의 유무형의 재산적가치를 인정하였고 상가임대차보호법상 명문화되기 이른다.
권리금양도양수계약서는 위에 첨부해놨으니 상황에맞게 수정하면되는데 이때 주의할 사항이있다.
상가 권리금 계약서르르 작성할 때 가장중요한 것 2가지
1)양도범위 : 양도인으로 부터 넘겨 받는 집기류를 꼭 구체적으로 기재해야한다. 식당.미용실,술집 등 가게를 넘겨받기로 했는데 권리금을 다 지불하고 가게를 가보니 핵심집기류가 빠져있다면 양수인의 손해가 이만저만아니다. 이러한 경우를 막기위해 꼭 구체적으로 기재(필자같은경우는 사진을 찍어놓는다)
2)특약사항 : 양도인(기존세입자)와 양수인(신규임차인)의 권리금계약은 무사히 치뤘으나 양수인과 건물주간의 임대차계약이 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생 한다. 이를 방지하기 위한 특약을 한줄 써넣기를 바란다 '임대인의 사정으로 인해서 임대차계약이 해제될 경우 본 권리양도양수계약(권리금계약)은 무효로 하고 양도인이 받은 권리금 계약금은 즉시 양수인에게 반환키로 한다. 상가 권리양도양수계약을 무효할 수 있는 특약을 반드시 기재하기 바란다.
이밖에도 상가를 계약할 때에는 주의사항이 몇가지가 있는데 다음과 같다.
기본사항
-건축물용도(용도지역) -부가가치세 / 관리비 -인테리어 공사기간 -도시가스여부 -임대차기간만료시 시설물 원상복구 -업종가능여부 -정화조설치여부 -주차가능대수 -하수원인자부담금(건물에서 발생되는 오수를 공공하수도 처리시설로 유입·처리하는 경우 개인하수처리시설의 설치를 면제하는 대신 공공하수도 처리 비용을 부담하는 제도 ) (원래 소매점을 하던 자리에서 일반음식점으로 용도를 변경하게 되면, 하수원인자부담금이 발생할 수도 있다.) -동종업종/유사업종금지(집합상가라면 관리단 규약체크) -제소전화해조서(판결과 같은효력이 있기에 명도소송없이 바로 강제집행 할 수 있는 제도. 최근 세입자와 상가·주택 임대차계약을 맺을 때 혹시 모를 갈등에 대비해 제소 전 화해(提訴前和解)를 신청하는 건물주와 집주인이 늘고 있다)
상가 임대차보호법 개정을 통해 임차인은 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있으니 반드시 본인의 권리를 찾기를 바란다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
제일 좋은것은 미리가서 입찰하시기 바란다 괜히 시간아낀다고 딱맞춰서가는경우 우연히 앞차량이 사고가나서 시간이 늦는경우도 있는데 종종벌어지는일이다. 그리고 또한 입찰표작성에 실수가 있다면 다시 작성할 시간도 있어야 하므로 지루하더라도 미리가서 입찰을 마치고 개찰까지 기다리는게 좋다고 생각한다. 지루하다면 그시간에 책을하나 가져가서 읽어보는것도 한방법.
부동산경매에는 기회가있다. 오히려 불황일수록 경매는 물건이 많이나와 저가로 낙찰받을 수 있어 지금같은 코로나 불황시기에 딱 맞는 아이템이며 특히 무한N잡 시대에 맞는 부업겸 나아가 퇴직후 경제생활을 할 수 있는 최고의 아이템이라 할 수 있다. 필자의 지인의 예를 들자면 현재 중견기업체에 근무하고있으며 짜투리 시간에 경매물건을 검색/분석하면 주말 현장답사를 통해 낙찰받는 등 투잡으로 경제수익을 얻고있는데 작년 경매소득이 어떠한가 물으니 순수익으로 경매수익이 3500만원이라고 하니 경매를 안할 이유를 못찾겠다.
각설하고 경매에는 기회가 있다. 그런데 그만큼 함정이 도사리고 있다는 점을 명심해야 할 것이다. 그 위험을 피해야하는데 그 기초가 되는 분석방법이 바로 [말소기준권리분석]이다!
말소기준권리가 무엇인데? 혹은 말소기준등기라고도 한다.
말소기준권리는 경매에서만 나오는 용어이며 일반매매에서는 통용되는 말이 아니다.
부동산이 경매에 나올때에는 말소기준권리가있다. 기준이라는 말은 딱 하나라는 얘기이며 토지등기부에 딱하나 건축물등기부에 딱하나가 있는데 그것을 찾는 연습을 해야한다. 어렵지않다. 쉽다
일단 기준을 찾으라는 얘기인데 그 후보군이 있다. 다음과 같다.
1.저당권, 2.근저당권, 3.압류, 4.가압류, 5.담보가등기, 6.경매신청등기 를 말소기준권리가 될 수 있는 권리라 한다.
위 6가지 권리중 '등기부 접수일'이 가장 먼저 접수된권리를 말소기준권리라한다! =>이것이 제일 기본원칙!
말소기준권리를 왜 찾는데?
이유는 말소기준권리를 찾아야 인수되는 권리와 말소되는 권리를 분별해 내기 위함이다.
부동산을 낙찰받았는데 알고보니 내가 인수해야할 금액이 1억원이라면?어떻게 할 것인가~
부동산경매는 말소기준권리에 따라 그 보다 먼저 접수된 권리를 인수하며 후순위로 접수된 권리를 말소 할 수 있다.
그래서 경매는 인수주의와 말소주의를 채택하고 있다고 한다.
말소기준권리 찾는 연습을 해볼까?
접수일
권리종류
권리자
1983.1.3
소유권이전(매매)
A
1987.4.5
가압류
B
1988.5.6
근저당권
C
1989.3.5
가압류
D
2000.6.7
소유권이전(상속)
E
2001.9.4
강제경매
F
위에서 말소기준권리는 무엇이겠는가? 정답은 ! B이다. 왜냐하면 접수일이 가장 먼저 접수 되었기때문이다.
그리고 말소기준권리를 포함하여 후순위인(말소기준을 중심으로 선순위 후순위를 나뉜다.)권리들은 낙찰로인해 그 권리가 소멸된다. 이것이 소멸주의이며 인수주의의 예는 다음과 같다.
접수일
권리종류
권리자
1983.1.3
소유권이전(매매)
A
1987.4.5
가등기
B
1988.5.6
근저당권
C
1989.3.5
가압류
D
2000.6.7
소유권이전(상속)
E
2001.9.4
강제경매
F
위에서 말소기준권리는 무엇인가? 바로 근저당권 C이다. 그런데 말소기준권리보다 선순위인 권리가 하나 보이는데
가등기가 있다. 이 때 이가등기를 선순위 가등기라하며 말소기준권리보다 먼저 접수되었기 때문엔 이것을 인수해야한다.
낙찰로도 소멸이 되지않는다. 이경우를 인수주의라한다.
*여기서 잠깐! 왜 소유권은 분석안하는가?
소유권은 분석을 따로 할 필요가 없다. 왜냐하면 소유권은 분석을 소유권들끼리만 분석하는것인데. 다음과 같이 생각하면된다. 소유권은 마지막 소유권이 소유권자이다! 그렇다는 얘기는 경매에서는 소유권이전이 무조건 한번 일어나게 되는데 바로 낙찰로 인한 낙찰자가 소유권자가 되는 경우이다. 그래서 낙찰자 본인이 마지막 최종 소유권자이기때문엔 따로 분석을 안하게 되는것이다.
말소기준권리보다 앞서는 다음의 권리는 인수주의에 의하여 낙찰로인해 소멸되지않고 낙찰자에게 그대로 인수되기 떄문에 주의를 요한다.
① 지상권 : 지상권, 법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권 ② 지역권 ③ 선순위 전세권(배당요구를 한 때에는 소멸) ④ 소유권이전등기청구권보전가등기(담보가등기는 소멸) ⑤ 가처분(처분금지가처분, 점유이전금지가처분) ⑥ 임차권등기 ⑦ 대항력을 갖춘 주택, 상가 임차권 ⑧ 유치권 ⑨ 전소유자의 압류ㆍ가압류등기 ⑩ 건물철거가처분등기(선ㆍ후에 관계없이 인수) ⑪ 명인방법을 갖춘 수목, 명인방법을 갖춘 미분리 과실
이상 경매분석의 기본이자 기초가 되는 말소기준권리 분석에 대해 알아 보았다. 심화분석은 다음포스팅때 보기로 한다.
매년 5월은 종합소득세 신고/납부를 해야한다. 전년도 1월부터 12월까지의 수입금액을 신고한다. 2022년 5월 신고 이기때문에 작년 21년도 1월부터 21년 12월까지의 수입금액을 신고한다.그래서 개인들도 바쁘고 세무사들도 바쁜달이다.
이는 소득세법 제 70조에 나와있다.
소득세법 제 70조 (종합소득과세표준 확정신고)
① 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. <개정 2010. 12. 27.> ② 해당 과세기간에 분리과세 주택임대소득 및 제127조제1항제6호나목의 소득이 있는 경우에도 제1항을 적용한다. <신설 2014. 12. 23., 2019. 12. 31.> ③ 제1항에 따른 신고를 “종합소득 과세표준확정신고”라 한다. ④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다. <개정 2010. 12. 27., 2012. 1. 1., 2014. 1. 1.> 1. 인적공제, 연금보험료공제, 주택담보노후연금 이자비용공제, 특별소득공제, 자녀세액공제, 연금계좌세액공제 및 특별세액공제 대상임을 증명하는 서류로서 대통령령으로 정하는 것 2. 종합소득금액 계산의 기초가 된 총수입금액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령으로 정하는 것 3. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치ㆍ기록된 장부와 증명서류에 의하여 계산한 경우에는 기업회계기준을 준용하여 작성한 재무상태표ㆍ손익계산서와 그 부속서류, 합계잔액시산표(合計殘額試算表) 및 대통령령으로 정하는 바에 따라 작성한 조정계산서. 다만, 제160조제2항에 따라 기장(記帳)을 한 사업자의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 간편장부소득금액 계산서 4. 제28조부터 제32조까지의 규정에 따라 필요경비를 산입한 경우에는 그 명세서 5. 사업자(대통령령으로 정하는 소규모사업자는 제외한다)가 사업과 관련하여 다른 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제160조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류 외의 것으로 증명을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 영수증 수취명세서(이하 “영수증 수취명세서”라 한다) 6. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치ㆍ기록한 장부와 증명서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 기획재정부령으로 정하는 추계소득금액 계산서 ⑤ 납세지 관할 세무서장은 제4항에 따라 제출된 신고서나 그 밖의 서류에 미비한 사항 또는 오류가 있을 때에는 그 보정을 요구할 수 있다. ⑥ 소득금액의 계산을 위한 세무조정을 정확히 하기 위하여 필요하다고 인정하여 제160조제3항에 따른 복식부기의무자로서 대통령령으로 정하는 사업자의 경우 제4항제3호에 따른 조정계산서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 조정반에 소속된 자가 작성하여야 한다. <신설 2015. 12. 15., 2021. 11. 23.> 1. 「세무사법」에 따른 세무사등록부에 등록한 세무사 2. 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 공인회계사 세무대리업무등록부에 등록한 공인회계사 3. 「세무사법」에 따른 세무사등록부 또는 변호사 세무대리업무등록부에 등록한 변호사 [전문개정 2009. 12. 31.][2021. 11. 23. 법률 제18521호에 의하여 2018. 4. 26. 헌법재판소에서 헌법불합치 결정된 이 조를 개정함.]
다만, 국내 코로나19로 인해 피해가 큰 사업자등에게는 납부기한을 8월31일 까지 직권연장하고있다. 그나마 피해가있는 사업자에게는 다행이다.
코로나19로 인한 종합소득세 신고 납부기한 직권 연장내용은 다음과 같다.
종합소득세 확정신고를 안해도 되는 경우도 있다. 다음과 같다.
○근로소득만 있는 자로서 연말정산을 한 경우
-다만, 다음에 해당하는 경우는 확정신고하여야 합니다.
2인 이상으로부터 받는 근로소득･공적연금소득･퇴직소득 또는 연말정산대상 사업소득이 있는 경우(주된 근무지에서 종된 근무지 소득을 합산하여 연말정산에 의하여 소득세를 납부함으로써 확정신고 납부할 세액이 없는 경우 제외)
원천징수의무가 없는 근로소득 또는 퇴직소득이 있는 경우(납세조합이 연말정산에 의하여 소득세를 납부한 자와 비거주연예인 등의 용역제공과 관련된 원천징수절차특례 규정에 따라 소득세를 납부한 경우 제외)
연말정산을 하지 아니한 경우
○직전 과세기간의 수입금액이 7,500만원 미만이고, 다른 소득이 없는 보험모집인‧방문판매원 및 계약배달 판매원의 사업소득으로서 소속회사에서 연말정산을 한 경우
○퇴직소득과 연말정산대상 사업소득만 있는 경우
○비과세 또는 분리과세되는 소득만 있는 경우
○연 300만원 이하인 기타소득이 있는 자로서 분리과세를 원하는 경우 등
종합소득세 신고 대상
요즘은 카카오톡으로 종합소득세 신고에 대한 안내를 한다.
국세청에서는 매번 종합소득세 신고대상자 대상으로 안내문을 제공하는데 여기에 적힌 유형에 따라 종합소득세 신고를 마치면된다. 신고대상자의 유형은 아래 표와 같다.
이전 포스팅에서 농지를 취득할 때 상속 등 일부 경우를 제외하고 1.매매, 2.증여, 3.경매, 4.공매 등 유상취득할 때에는 반
드시 농지취득자격증명원을 첨부해야만 소유권이전을 할 수있다.
농지를 취득할 때에는 해당 농지 소재지의 읍,면사무소( 시,구)에서 농지취득자격증명을 발급받을 수있고 신청시 담당자는 해당 농지에 대해 과연 농사를 지을 수 있는 토지인지에 대해 심사를 하는데, 이때 농지가 농지로서 쓰이지 않고 집이 지어져있거나, 분묘가 있거나 등 경작할 수 없는 토지인 경에는 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 된다. 이를 반려라 한다.
농지취득자격증명 반려통보
위 농지는 경작할 수 없는 농지로 해당면사무소로부터 반려처분을 받게되었다.
지목상 농지이나 농지로서 쓰이지 않고 소유자 임의대로 다른 형상으로 토지를 이용하고 있다면 해당관청에서는 불법형질변경으로 해석한다. 담당자는 심사규칙에 따라 당연히 농지취득자격증명원 발급을 거부하게 되는데, 문제는 이러한 농지들에 전국에 수없이 많다는 점이고 매매나 경매에 버젓이 나오고있다는 점이다.그렇기때문에 일반 농지취득자격증명신청서로는 발급이 불가능하지만 이때 방법이 있다 바로 한가지 서류를 첨부하면 되는데 이를 농지원상복구계획서라 한다.
위와 같이 농지원상복구계획서를 제출하게되면 일정기간내에 농지로서 기능을 회복하고 경작한다는 일종의 각서인데 문제는 농지법이 대폭 강화되면서 농지원상복구의 조건이 구체적이고 까다로워 졌다는 점이다.
◇ 구체적인 원상복구계획을 요구( 작업일정,소요비용,자금조달계획,이행완료기한등)
위사항은 실제 계획대로 작성하면 되나 문제는 이번 5월18일 개정안 시행에 따라 해당 시,구,읍,면장이 판단하기를 3개월이내 원상복구가 가능한경우에만 농지취득자격증명 발급이 가능토록 예외를 두었다는 점이다.
기존 원상복구계획서에는 6개월이내에 원상복구하겠다 혹은 9개월이내에 원상복구하겠다고 기재를 해도 농지취득자격증명이 발급가능했으나 이제는 아예 명시적으로 3개월이내 복구를 명문화하여 규정하겠다는 것인데 문제는 이것또한 시,구,읍,면장의 판단하에 발급하도록 하는것이기 때문에 시,구,읍,면장의 주관적인판단이 개입될 가능성이 높다는 점과 매매같은 경우는 매도자와 협의하에 원상복구의 용이성이라도 있겠지만 경매같은경우에는 전소유자와 원만하게 원상복구가 거의 불가능하기에 필연적으로 소송을 겪게되는데 소송의 소요시간이 어림잡아 1년은 필요하여 경매로 농지취득식 원상복구계획서로 농지취득자격증명을 발급받는 것은 유명무실하게 될까 염려된다.
실제원상복구계획서 예
위 원상복구계획서는 필자가 실제 농지취득자격증명을 발급받는데 사용했던 실제예입니다. 본인의 상황에 맞게 수정하여 사용하시길 바랍니다.
