얼마전 중년의 여성분이 중개사무소로 찾아왔습니다.

자신이 월세로 임대차를 살고있는데, 계약기간이 다 되어 이

사를 하기로하고 집주인에게 그사실을 미리 알려주었다고합니다. 

그런데 막상 이사날짜가 다가오자 집주인이 

수중에 돈이 없다며 보증금을 나중에 준다고 한것이었습니다.

보증금을 수차례 요구하여도 같은말만 되풀이 하기에 

답답하여 온것이라고 합니다.

위와 같은 상황에는 어떻게 해야할까?

우선 보증금을 받기전에는 이사를 가지말아야 합니다.

즉 퇴거를 하지말아야한다는 뜻입니다.

보증금을 받기전에 주인말만 믿고 이사를 간후 전입신고를 한다면 

그집에 대한 권리가 사라지게때문입니다.

방법은 대체로 3가지가 있겠습니다.

1.임차권양도 2.임차권등기명령 3.보증금 반환 소송

1.임차권양도

임차권양도란 세입자가 직접 다른세입자를 찾아 그 세입자에게 

임차권을 양도하고 자신의 임대차 보증금을 받아

이사를 가는 것입니다. 보증금을 미룬다는것은 집주인의 경제상태가 

그리좋지 않다는것을 의미합니다.

이미 주택에 근저당이 설정되었을 것이므로 새 세입자를 찾기 어려울 것입니다.

 기존세입자의 확정일자 및 전입신고가 집주인의 근저당순위보다 

선순위일 경우에 임차권양도를 통해 

새로운 세입자는 기존 세입자가 가지는 모든권리를 그대로 물려받으면

 만약 집이 경매로 넘어가더라도

새로운 세입자는 자신의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 임차권 양도를 위해 필요한 절차는 집주인의 동의가 있어야한다는것입니다. 

집주인의 동의가 없는 임차권 양도는

무효인점 숙지하시기 바랍니다.

 임차권 양도 승낙서를 작성한후 새로운 세입자와 

임차권양도 계약서를 작성하셔야 합니다.

새로운 세입자에게는 기존세입자의 임대차계약서 1부, 

임차권양도 승낙서 1부, 임차권양도 계약서 1부를 주면 됩니다.

2.임차권 등기명령 제도

임차권 등기명령 제도란 쉽게말해서 임대차를 등기하는것을 말합니다.

계약기간이 만료됬음에도 불구하고 집주인이 임대차 보증금을 안돌려줄 경우 

이사를 가버리게 되면 

보증금을 스스로 포기한 것이 되어 보증금을 찾기가 매우 힘들게됩니다.

 이때 바로 임차권 등기명령을 하면 설사 이사를 가더라도 

기존주택에 대한 권리를 주장할수 있게됩니다.

기존주택에 대한 전입신고와 확정일자에 대한 효력이 살아있게됩니다.

단 주의할것은 반드시 임차권 등기명령 신청이 

받아 들여졌는지 확인을 하고 이사를 가야합니다.

간혹 임차권 등기명령 신천을 한후 바로 이사를 가시는 분이계시는데 

그러면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

법원으로부터 임차권 등기명령이 떨어졌는지 반드시 확인하십시오.

임차권 등기명령에 앞서 준비해야할 서류가 있습니다.

임차권등기명령 신천서, 등록면허세영수필확인서, 등기수입증지, 위임장, 

인감증명서, 주민등록등초본, 도면, 임대차계약서, 

등기필증,주민등록증,건물등기사항전부증명서

임차권 등기명령 절차는 다음과 같습니다.

관할구청 세무과를 방문한후 신청서를 작성합니다. 등록면허세, 

지방교육세 납부고지서 수령한후

은행에 납부하고 등기소에 등록면허세, 

지방교육세 영수필확인서와 함께 준비한 서류를 제출합니다.

임차권 등기명령에 필요한 비용은 집주인이 부담하므로 

추후 청구하면 돌려받을 수 있습니다.

약 2주정도 소요가 될 것입니다.

3.보증금 반환소송

보증금 반환소송은 집주인과 세입자간 감정이 극에 달하였을때 

사용하게 되는데 시간과 비용이 많이 소요되므로

임차권양도나 임차권 등기명령 제도를 이용하는것이 좋을 것입니다.