부동산 중개수수료 누가 내야할까요?

<질문>

주택은 일반적으로 2년을 계약하고 거주하게된다.

2년이 지나서 만약 임대인이 새로운 임차인과 재계약서를 쓸 경우

임차인이 재계약서 계약기간을 채우지 못하고 나가는경우 부동산 중개수수료는 누가 

지불해야할까?

그리고 묵시정 갱신이 된경우에도 누가 부동산수수료를 내야할까요?

<답변>

중개의뢰를 할때 중개수수료를 지불 하겠다는 사람과 중개를해야한다.

중개업자는 중개의뢰인에게 중개수수료를 받을 수 있습니다. 따라서 임대차 

만기 여부를 따지지말고 중개의뢰인이 오게되면 누가 중개수수료를 지불 할 것인지

물어봐서 중개수수료를 지불하겠다는 사람과 중개를 해야한다.

즉 묵시적 갱신 도중나가겠다는 임차인이 중개를 의뢰하면 그 임차인이 중개수수료를

지불할것인지 물어봐서 내겠다고 하면 중개를 하면된다.

그러나 그 임차인이 지불 하지 않겠다고 하게되면 임대인에게 물어서 임대인이 

중개수수료를 내겠다고 하면 중개를 시작하면된다.

아무도 중개수수료를 내지 않겠다고 하면 그 중개는 해서는 안될 것이다.

-부동산중개수수료, 부동산중개, 중개수수료-

부동산 중개시 기본적으로 확인해야 될 사항이있는데 이때 바로 온나라부동산포탈 사이트에서

쉽게 확인할 수 있다.

온나라부동산포탈 이라고도 하며 또는 온나라부동산정보, 온나라 부동산정보 종합포탈 이라고도한다.

www.onnara.go.kr

바로 위 사이트를 클릭하면 다음과 같은 온나라 부동산 정보 종합 포탈이 뜨게 될것이다.

<온나라 부동산정보 종합포탈 메인 사진>

바로 위와 같은 화면이 뜰것이다 .

오른쪽에 보면 일반주소와 도로명주소가 보이는데 내년 2014년부터는 전면 도로명주소 시행이니

도로명주소에 익숙해지도록 해야겠다.

주소를 입력하고 검색버튼을 누르면 여러 주소가나오는데 확인하고자 하는 해당 주소를클릭하게되면

<주소 검색결과가 반영된 온나라 부동산정보 종합포탈>

위와 같이 나오게된다.

확인하고자 하는 주소의 지목 과 면적 그리고 소유구분, 개별공시지가, 토지이용규제, 

개별주택 건축물정보를 확인할수 있다.

참유용한 사이트라고 할 수 있다.

자세한사항은 토지이용계획확인원으로 확인을 해야한다.

-온나라 부동산 정보 종합 포탈, 온나라부동산정보종합포탈-

부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

바로 토지이용계획원이다,(혹은 토지이용계획확인서,토지이용규제 등)

주소는 다음과 같다 

http://luris.mltm.go.kr

위 주소를 클릭하면 다음과 토지이용규제정보서비스 사이트 화면이 뜰것이다.

이곳에서 토지이용계획을 확인하면된다.

그리고 위 사진에 따라 토지이용계획열람을 클릭하게 되면

이렇게 된다.

사진속 설명 처럼 알아보고하는 곳의 주소를 입력하면 된다. 

한번 필자가 주소를 입력해보겠다.

보시는 것과 같이 여러가지 사항을 알수 있다. 지목, 개별공시지가, 면적, 각종행위제한 등

용도지역 용도구역을 확인할수 있을것이다.

 중개시에는 반드시 토지이용계획원(토지이용계획)을 확인하여 중개사고가 발생하지 

않도록 하여야한다.

-부동산 중개시 확인 할 사항, 토지이용계획확인원, 토지이용계획

=>질문

상가 임대차 보호법에 적용되는 임차인이 임대인의 일방적인 계약조건 요구로 권리금 및 시설비를

못 받고 나갈처지에 있다. 임차인은 사업을 그만 둘 생각으로 새로운 임차인과 권리금등 계약을 

하였는데 임대인은 새로운 임차인과의 계약은 못해주겠다하여 권리금 및 시설비를 못 받고 

나갈처지가되어 공동명의의 재계약을 요구하였다. 하지만 이또한 임대인은 거절하고 

기존 임차인에게만 보증금과 월세를 상향해서 계약서를 써주겠다고한다. 최초계약일로부터 2년만기되기 3개월남았다.

=>답변

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있다.

따라서 임차인은 향후 3년기간을 더 임대차 할 수 있다. 그러나 임차인이 사업을 그만 둘 생각으로 

2년만기시 임대차를 종료시키고자하는 경우에는 임대인에게 새로운 임차인과 그임대차 조건에

 대하여 관여 할 수 없다. 따라서 시설비 및 권리금을 받을 수 없을 것이다.

토지 중 임야매매 중개시 유의할점이 있습니다.

특히 그중에서도 '무덤'을 유의하여합니다. 

<무덤이있는 있는 임야 매매는 조심해야한다.>

얼마전 임야 물건이 들어왔는데 시세대비 저렴하여 현장방문을 갔습니다.

(부동산중개에있어 현장답사는 필수입니다. 말로만 설명듣는 것과는 천지차이입니다 그리고 실제상황은 막상 

다른경우가 많습니다)

현장에 도착해보니 햋볕이 잘드는 남향에 앞이 트이는 좋은 임야 물건이었습니다.

그런데 왜 저렴하게 나왔을까 의문점이들어서 산(임야)을 오르기시작했습니다.

아니 왠걸! 무덤이 3기나 있던것이었습니다. 분묘지기권이 있는 묘는 이장시 이장비용도 부담해야되고 여간 골치가

아프기때문에 꺼리게됩니다.

시세보다 저렴한물건(임야)은 항상 의심을 해봐야합니다. 저렴한 임야라고 해서 무턱대고 

계약부터합시다 이러면 안되는거지요

항상 경계합시다! 

-임야 매매시 유의점-토지 매매시 유의점-

부동산 중개수수료 요율 입니다.

(부동산 중개수수료 요율은 시도조례에따라 달라질 수 있습니다.)

주택중개수수료 (아파트중개수수료) 

(전세:전세금, 월세:보증금+(월차임*100) 단 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우: 보증금+(월차임*70) )

주택이외(토지,상가, 오피스텔 등)

위표가 부동산 중개수수료 입니다. 빨간색으로 작성한부분은 유의하여야합니다. 부동산중개수수료 산정시 보증금과 월세가 있을시 100을 곱하여야하는데 이때 계산된 금액이 5천만원미만일때는 70으로 곱해서 계산해야된다는 뜻입니다.

부동산중개수수료 표를 참조하시어 중개수수료 산정시 도움이 되길바랍니다.

(부동산중개수수료,주택중개수수료, 토지중개수수료,상가중개수수료,아파트중개수수료 )

예비 중개업자,공인중개사 여러분 과연 어디서 개업을 할지 생각은 해보셨나요?

무턱대고 중개업을 하시면 얼마지나지않아 폐업하시게 될지도 모릅니다.

그간 경험을 바탕으로 몇자 적어보겠습니다.

일단 중개사무소를 차리기전에 어느지역에 어떤종목을 하실지 결정하시길 바랍니다.

1.상가 를 할것이냐 2.아파트를 할것이냐 3.토지를 할것이냐 4.주택을 할것이냐 등등

어느것을 선택하느냐에 따라 장단점이 있기때문입니다. 현 부동산 상황을 토대로 작성해보겠습니다.

1.상가

상가는 수수료율이 크고 환산보증금액이 큰것이 매력적입니다. 그리고 권리금은 따로 수수료율을 적용받지 아니하기때문에

수당이 크다고 할 수 있지요. 그러하기에 타 중개업자와의 경쟁이 심합니다. 상가주인에게 로비도 많이 해야하고 경기를 잘탑니다.

불경기에서는 임대차는 매력이 없습니다. 장사가 잘안되기때문에 임차하려는 사람이 없기 때문이지요

그러나 지금같은 저금리 상태에서는 오히려 상가매매는 인기가 많습니다. 소액투자자분들은 은행에 넣어봤자 이자수익이 적기때문에

상가 임대수익을 돌리고있습니다. 그리고 상가는 대부분 임차인이 직접 인테리어를 하기 때문에 주택월세와 같이 주기적으로 도배나 

장판에 대한 부담이 없으며 상가는 기본적으로 임차계약월수가 길기때문에 안정적인 월세수입이 보장된다고도 할수 있지요.

아파트시세대비 현제 상가시세는 조금 올랐다고도 할수 있습니다. 

2.아파트

아파트는 지역마다 다르겠지만 그래도 기본적인 세대수가 있고 금액이 받쳐주기에 수입은 안정적일 수있습니다. 또한 권리분석이 

다른물건에 비해 쉽다는 장점이 있습니다. 규격화된 아파트의 기본적인 확인만해주면 되니 어렵지 않다고 할수 있습니다.

그러나 아파트 또한 타 중개업소와 경쟁이 심하고 정보가 너무 쉽게 노출되어 있어 더더욱 경쟁이 심하다고 할수있습니다.

3.토지 

토지..참매력있습니다.

일단 수수료율이 크고 단위가 크기때문에 수수료율이 큽니다. 그리고 순가계약을 할수 있는 여지도 있구요.

(단 초과수수료는 불법입니다. 중개사법에서 규정하고있는 7대 금지사항이있는데..이걸 다지키고하면..힘들수있으나..

편법은 언제나 존재합니다. 자세한건 추후 기술하겠습니다.)

그러나 토지는 그만큼 금액이 크기에 쉽사리 매매가 이뤄지기가 힘들지요. 

환금성이 낮고 투자수익이 나지 않기에 장기투자로 이뤄져 매매건수가 그리 많지가 않습니다. 

대신 투자를 잘하면 그만큼 차액이 큽니다. 그래서 고액 투자분들이 선호하기도 합니다.

4.주택

주택은 아파트시세대비 매매가는 조금 올랐고 봅니다.  아파트 매매가 하락에대한 반사이익과 기본적인 자기 토지/주택 소유에대한 

욕구가 기본적으로 있기때문입니다.

주택은 일단..좀힘듭니다 왜냐?! 각종 권리가 복잡한 경우도 많고 무허가 미등기 건물도 있으며 심지어 남의 땅에도 지은건물도 있기에

잘못했다가는 과태료 벌금 물기가 쉽습니다. 확인해봐야할 서류도 그만큼 많고 힘듭니다...

그러하기에 보통 신규 공인중개사분들이 아파트에 사무소를 선호하겠지요.

생각나는데로 써보았습니다. 두서없이 적었기에 따로 표로 정리해보렵니다

현재 투자고객선호도

상가>원룸,토지>주택>아파트

작성하고보니 부동산자체가 금액단위가 크니 장점에 다들어가겠네요. 그리고 부동산 자체가 경기를 타다보니 영업력에따라 크게 좌우

되는것같습니다. 아무리 경기가 어렵다고 해도 잘하는 업자는 잘 법니다. 항상 새로운 고객과 물건발굴에 힘쓰시고 각종정보에 귀를 

기울여야합니다.

궁금하신사항은 덧글 남겨주시거나 메일주시면 알려드리겠습니다.

2014년 공인중개사 자격증 시험 공부 어떻게 할까? 무엇부터해야할까?

<제24회 공인중개사 자격시험지 : 올해는 유난히 중개사법이 어려웠다고합니다.>

2013년 24회 공인중개사 자격시험이 끝난지 한달이 지나지도 않은 지금 벌써부터 25회 시험을 준비하려는 수험생들이 많습니다.

여러 공인중개사 관련 카페에는 "어떻게 공부해야되나요?", " 뭐부터공부해야죠?" 하는 질문들을 많이 볼수 있습니다.

우선, 민법과 중개사법을 잡아라!!

일단 추천해드리는 방법은 1차과목은 민법을, 2차에서는 중개사법을 마스터하시기를 바랍니다.

 민법은 장시간이 요구되는 이해의 학문입니다. 아무리 단순 법령만 외운다고하여 맞출수 있는것이아니라 이해하여야 풀수있는문제이므로 많은 시간이 필요하는 반복 이해과목입니다. 그리고 민법을 마스터하시면 중개사법 등기법 공법등 부분부분 중복되는 내용이 있기 때문에 타과목 접근이 쉬울 것입니다. 

 2차에서 중개사법은 이해보다는 암기위주의 과목으로 고득점을 올릴 수있는 보너스 학문이라고 생각하시면됩니다. 등기 세법과 공법에서 10점 올리기보다 중개사법에서 10점 올리기가 훨씬 수월합니다.

민법에서 70~80점을 목표로하시고 중개사법을 80점이상으로 목표로하여 달성하신다면 나머지과목에서는 부담없이 공부하실 수 있을겁니다. 

2013년 10월 27일 일요일 공인중개사 자격증 시험이있었습니다.

남녀노소를 가리지않고 다양한 계층의 사람들이 시험장에 들어섰습니다.

오전내내 시험을 치루고 나왔을때 사람들의 표정은 제기각각이었습니다. 허탈한듯이 웃는사람과 망연자실한 표정으로 눈물까지흘리는 사람들... 시험결과야 한달이 지나야 나오겠지만 어느정도 당락여부는 감이 올것이기에 그러겠지요. 대부분 1년이상은 준비해야 하는 시험이이게 적지않은 시간과 싸워온 이들에게는 그만큼  중요한 것이기에 그러겠지요. 이미 시험은 끝났고 결과는 나와봐야 알겠지만 결과에 순응하고 담담히 임했으면 합니다.  시험을 준비하신 수험생여러분 모두 수고하셨습니다.

 공인중개사 시험은 1차시험과 2차시험으로 나뉘며 1차를 합격하신분은 다음회에 1차가 면제되어 2차만 합격하시면 됩니다.

물론 1차와 2차를 동시에 응시하실수도 있으나 1차시험이 불합격되시면 다시 시험을 치르셔야됩니다.

1차과목은 민법과 부동산학개론이 있으며 2차과목에는 공인중개사법 ,지적법, 세법, 등기법, 공법이 있습니다.

과목도 많고 양도 만만치 않기에 기본적인 시간이 필요하며 타직업과 병행하여 준비하려면 1년이상은 소요가되는 준 고시급 시험이라 할 수 있습니다.

 공인중개사자격증을 취득하면 부동산중개업소를 개설하여 부동산중개활동을 할수 있습니다. 또는 다른 중개업소의 소속공인중개사로 활동을 할 수도 있습니다. 나날이 부동산 경기가 침체되는 가운데 공인중개사를 향한 도전이 끊이지않는것은 그만큼 메리트있는 자격증이기 때문이지요. 창업하여 개인만의 직장을 꾸릴수도있으며 노후대비용 평생직장이 될 수도있습니다.

앞으로 부동산이야기에서는 공인중개사와관련되 여러방면의 이야기가 올라올것입니다.

궁금하신 내용은 쪽지나 메일 주셔도 되고 댓글로 남겨주시면 성심성의껏 알려드릴게요

예비 공인중개사 분들및 기존 중개업자 그리고 부동산에 관련된 여러분들 화이팅입니다.