원룸매매시 유의점-원룸매매 주의해야할 사항

부동산 중 원룸 매매 중개시 어떤것을 유의해야 할까?

요즘 금리가 저금리다보니 은행에 돈을 넣어봤자

 이자 수익이 별로라고한다. 

1억에 대한 이자가 20만원을 조금 넘는다고 한다.

그래서 대부분 자금여유가 있는사람들은 은행에 대한 이자수익보다는

 다른 곳에 투자하기를 원하고있다.

몇년전 원룸붐이 일어났던 적이 있다. 

처음 원룸사업에 뛰어든 사람들은 원룸 건물 값을 

뽑아내고도 남았다고하니 필자 또한

돈만있었으면 당연히 원룸사업을 하고 싶었을것이다. 

대학가와 직장주변 등 젊은층의 수요로 인해 인기가 절정을 이뤘다가 

지금은 원룸공급이 많고 아파트 또한 공실이 많아 저렴하게 매물이 나와 

예전에 비해 인기는 시들하지만

중심상권에서는 원룸에 대한 수요가 높은 것은 사실이다.

<교차로 사진 : 원룸매매/전세/임대 관련파트 많은 매물이 넘쳐 난다.>

<최근들어 상가나 원룸에 대한 수요가 부쩍 늘었다. 그에 반해 마땅한 매물이 없어 어떤 부분에서는 공급부족이라고 해야할까?>

얼마전 한 노인부부가 와서 상가나 원룸 건물에 대해 문의 하였다.

이제 퇴직을 했고 어느정도 자금이있으니 노후대비용으로 부동산에 투자하고 싶어서였다.

은행에 넣어봤자 이자수익도 얼마안되니 부동산으로 눈을 돌리게 된것이다.

장사는 몸이 안따르니 힘들고 실버취업은 마땅한 자리가 없으니

 안정적으로 수익이나오는 상가 또는 원룸을 선택할 수 밖에 없는것이다.

!광고지의 매매가를 믿지 말것!

단순히 건물부지 평수 건물층수 세대수를 생각해서 싸다고 생각하면안된다.

광고지는 말그대로 광고수단이다 

당신에게 이목을 끌기위해 일단 저렴한 가격을 적어 놓는다.

광고지에는 세부정보가 없다. 각종 임대차 보증금 상황이라던지 

임차인 월세상황(세가 밀리고있는지 등)을 알수 없기 때문이다.

어떤 상가는 임차인이 1년이상 세를 안내고 버티고있어서 소송진행중인곳이있다.

 시간적으로 비용적으로나 이만저만 손해가 크다.

확인해야할 사항

1.임대차 보증금상황 

-주인이 보증금이나 전세금을 얼마나 안고있는지 확인

등기부에서 알수없으니 주인에게 물어봐야하며 

매매시에는 반드시 임대차계약이나 전세계약서류를 확인해야한다.

2.융자금/대출금상황 

-건물에 대한 대출이 얼마나 잡혀있는지 확인 

등기부만 확인하면 알수있으나 굳이 비용들 필요없이

 주인에게 물어보도록하자.

3.건물에 대한상태

직접 눈으로 보는것이 확실하며 건축물대장을 통해 언제 지어졌는지 

위반사항은 없는지에 대해 알아봐야한다.

4.실소유주가 맞는지 확인

간혹 사기꾼들이 있을 수 있으니 실소유주가 맞는지

등기부와 주민등록등 인적사항을 확인해야한다.

5.공과금내역

매매가 끝난후 수도세나 전기세,가스비등 각종 공과금 때문에

 다툼이 일어 날수있다.

직거래 원룸매매시에는 진짜 조심해야한다.

 여러 사항들을 개인이 알아보기위해서 시간과 비용이 들고 

부동산 전문가가 아니기에 꼼꼼히 보기 힘들기 때문이다. 

공인중개사를 통해 거래를 하는편이 

오히려 비용과 시간을 아끼는 방법일 수 있으며 추후 발생되는

문제에 대해 책임을 물을 수 있다.

부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

그것은 바로 건축물대장과 토지대장 혹은 임야대장이다.

http://www.minwon.go.kr 민원24 바로가기 클릭!

이곳에서 건축물대장과 토지대장을 확인할수 있다.

<정부민원포털 민원24 홈페이지- 각종 사항을 알아 볼 수있다.>

바로 위 사진이 정부민원포털, 민원24 홈페이지다 이곳에서는 건축물대장, 임야대장, 주민등록초본

주민등록등본등 각종 부동산중개시 필요한 서류들을 프린트 발급 받을 수 있다.

수수료?

건축물대장 열람과 건축물대장 발급은 무료이나 토지대장열람,발급은 수수료가 든다.

중개업자라면 선불카드를 충전하여 번거로움을 줄이면 좋다.

토지대장열람은 토지대장 발급에 비해 수수료가 적기때문에 단순 확인사항을 알고 싶을 때는

열람용으로 확인하는 것이 좋다.

건축물대장 왜 확인해야되?

왜냐하면 중개업실무시 돈 물어주지 않으려면 꼭확인해야된다!

중개업실무시 건축물대장으로 건축물위반 사항을 확인해야되며 대장과 등기부에서 소유자사항이

일치하지 않으면 시군구청에 문의하여 일치하도록 바꾸어야한다.

팁을 드리자면 상가임대차 중개시 임차인이 하고자하는 영업군의 건축물대장상 건축물용도가되어야 한다.

예를들어 미용실을 차린다고 가정하면 제2종생활근린생활시설인지 제1종근린생활시설인지 

건축물대장 상 건축물용도가 제대로 되어있는지 확인해야 나중에 돈물어주지 않는다.

용도변경할때 수수료가 든다. 그리고 무허가건물인지 꼭확인해야 된다.!

건축물대장에서 알아 볼 수 있는 사항은?

건축물대장에서 알아 볼 수있는 사항은  기본적으로 위치, 지번, 도로명주소, 대지면적, 연면적, 건축면적

연면적, 주구조 주용도, 층수 그리고 부속건축물과 건축물 년도를 알아 볼수 있다.

 TIP 요즘건물이야 주용도가 딱딱 떨어져 잘 나와있지만 옛날 건물들은 주용도가 두개로 표시되는 경우가 있다

예를들어 주용도: 점포,주택 과 같이 말이다. 이때는 주저없이 시군구청에 문의하여야한다.

왜?주택과 점포는 취득세가 다르기 때문이다.

부동산 중개업, 중개실무시 각종 서류체크를 꼼꼼히 해서 중개사고가 되지 않도록 하자.

부동산 중개수수료 누가 내야할까요?

<질문>

주택은 일반적으로 2년을 계약하고 거주하게된다.

2년이 지나서 만약 임대인이 새로운 임차인과 재계약서를 쓸 경우

임차인이 재계약서 계약기간을 채우지 못하고 나가는경우 부동산 중개수수료는 누가 

지불해야할까?

그리고 묵시정 갱신이 된경우에도 누가 부동산수수료를 내야할까요?

<답변>

중개의뢰를 할때 중개수수료를 지불 하겠다는 사람과 중개를해야한다.

중개업자는 중개의뢰인에게 중개수수료를 받을 수 있습니다. 따라서 임대차 

만기 여부를 따지지말고 중개의뢰인이 오게되면 누가 중개수수료를 지불 할 것인지

물어봐서 중개수수료를 지불하겠다는 사람과 중개를 해야한다.

즉 묵시적 갱신 도중나가겠다는 임차인이 중개를 의뢰하면 그 임차인이 중개수수료를

지불할것인지 물어봐서 내겠다고 하면 중개를 하면된다.

그러나 그 임차인이 지불 하지 않겠다고 하게되면 임대인에게 물어서 임대인이 

중개수수료를 내겠다고 하면 중개를 시작하면된다.

아무도 중개수수료를 내지 않겠다고 하면 그 중개는 해서는 안될 것이다.

-부동산중개수수료, 부동산중개, 중개수수료-

부동산 중개시 기본적으로 확인해야 될 사항이있는데 이때 바로 온나라부동산포탈 사이트에서

쉽게 확인할 수 있다.

온나라부동산포탈 이라고도 하며 또는 온나라부동산정보, 온나라 부동산정보 종합포탈 이라고도한다.

www.onnara.go.kr

바로 위 사이트를 클릭하면 다음과 같은 온나라 부동산 정보 종합 포탈이 뜨게 될것이다.

<온나라 부동산정보 종합포탈 메인 사진>

바로 위와 같은 화면이 뜰것이다 .

오른쪽에 보면 일반주소와 도로명주소가 보이는데 내년 2014년부터는 전면 도로명주소 시행이니

도로명주소에 익숙해지도록 해야겠다.

주소를 입력하고 검색버튼을 누르면 여러 주소가나오는데 확인하고자 하는 해당 주소를클릭하게되면

<주소 검색결과가 반영된 온나라 부동산정보 종합포탈>

위와 같이 나오게된다.

확인하고자 하는 주소의 지목 과 면적 그리고 소유구분, 개별공시지가, 토지이용규제, 

개별주택 건축물정보를 확인할수 있다.

참유용한 사이트라고 할 수 있다.

자세한사항은 토지이용계획확인원으로 확인을 해야한다.

-온나라 부동산 정보 종합 포탈, 온나라부동산정보종합포탈-

부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

바로 토지이용계획원이다,(혹은 토지이용계획확인서,토지이용규제 등)

주소는 다음과 같다 

http://luris.mltm.go.kr

위 주소를 클릭하면 다음과 토지이용규제정보서비스 사이트 화면이 뜰것이다.

이곳에서 토지이용계획을 확인하면된다.

그리고 위 사진에 따라 토지이용계획열람을 클릭하게 되면

이렇게 된다.

사진속 설명 처럼 알아보고하는 곳의 주소를 입력하면 된다. 

한번 필자가 주소를 입력해보겠다.

보시는 것과 같이 여러가지 사항을 알수 있다. 지목, 개별공시지가, 면적, 각종행위제한 등

용도지역 용도구역을 확인할수 있을것이다.

 중개시에는 반드시 토지이용계획원(토지이용계획)을 확인하여 중개사고가 발생하지 

않도록 하여야한다.

-부동산 중개시 확인 할 사항, 토지이용계획확인원, 토지이용계획

토지 중 임야매매 중개시 유의할점이 있습니다.

특히 그중에서도 '무덤'을 유의하여합니다. 

<무덤이있는 있는 임야 매매는 조심해야한다.>

얼마전 임야 물건이 들어왔는데 시세대비 저렴하여 현장방문을 갔습니다.

(부동산중개에있어 현장답사는 필수입니다. 말로만 설명듣는 것과는 천지차이입니다 그리고 실제상황은 막상 

다른경우가 많습니다)

현장에 도착해보니 햋볕이 잘드는 남향에 앞이 트이는 좋은 임야 물건이었습니다.

그런데 왜 저렴하게 나왔을까 의문점이들어서 산(임야)을 오르기시작했습니다.

아니 왠걸! 무덤이 3기나 있던것이었습니다. 분묘지기권이 있는 묘는 이장시 이장비용도 부담해야되고 여간 골치가

아프기때문에 꺼리게됩니다.

시세보다 저렴한물건(임야)은 항상 의심을 해봐야합니다. 저렴한 임야라고 해서 무턱대고 

계약부터합시다 이러면 안되는거지요

항상 경계합시다! 

-임야 매매시 유의점-토지 매매시 유의점-

2014년 제 25회 공인중개사 시험일정, 시험과목

<공인중개사 교재들>

2013년 10월 27일 일요일에 제 24회 공인중개사 시험이 있었습니다. 11년도,12년도에 비해 지원자수가 감소했으며 이는 부동산경기침체가 반영된 결과라고 할수있겠습니다. 하지만 부동산경기는 침체와 회복이 있기에 미리 준비해두시면 도움이 되는 자격증이라 할 수 있습니다.

공인중개사란 무엇인가

공인중개사란 일정한 수수료를 받고 중개대상물(토지,건물 기타 토지의 정착물,입목,광업재단,공장재단)에 대하여 거래 당사자간의 매매,교환,임대차,기타 권리의 득실.변경에 관한 행위의 알선.중개를 業으로 하기위해 부동산 중개업법으로 정한 공인중개사 자격시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말합니다.

2014년 25회 공인중개사 시험일정

<2013년시험일정>

제 25회 공인중개사 시험도 2013년 일정과 비슷하게 될것입니다. 자세한 내용은 2014년 공식일정이 발표된다면 업데이트 하겠습니다.

2014년 25회 공인중개사 시험과목

공인중개사는 1차와 2차시험으로 이루어졌으며, 1차를 합격하였을시 다음회에 한하여 1차시험이 면제됩니다. 과락이 있는 시험으로 모든과목이 40점이상을 맞아야합니다.