얼마전 경매낙찰자 A로 부터 문의연락이 왔습니다. 연락당시에는 잔금을 지급하고 소유권자로서 연락이 온것이었습니다.

"전 소유자가 변기와 세면대를 떼어 갔습니다. 이래도 되나요?"

낙찰자로서는 황당하기 그지없을 것입니다. 

이 질문에 답변하기위해서는 민법조문의 부합물, 주물과 종물 이론에 대해 알아야합니다.

1.주물과 종물

민법 조문 자체가 과거 없어진 한자나 일제시대용어라 해석할 때 난해할 수 있습니다. '공하기 위하여'라는 말은 '통상적인 사용에 이바지 하기 위해'라고 해석하시면됩니다.

예를 들자면 1)자물쇠와 열쇠 관계과 주물과 종물로서 자물쇠가 주물이고 열쇠가 종물입니다.

2)손목시계줄과 본체와 관계 또한 주물과 종물 관계입니다.

2.부합물

부합물이란 독립적인 분리가 힘들고 분리시 사용하기 어려울 정도로 훼손되었을 때에 이를 부합물이라고 합니다.

예를들자면 1)아파트에 붙어있는 붙박이장, 싱크대

2)단독주택정원의 돌담 석등 

위와 같은 종물과 부합물 이론에 따라 주택의 세면대나 싱크대는 부합물로써 경매낙찰자에게 소유권이 이전된다 할 수 있습니다. 그러므로 전소유자는 함부로 싱크대, 세면대, 붙박이장 등의 부합물을 임의 처분해서는 안될것입니다.

-이상-

최근 미국이 기준금리를 인상하여 한국과 기준금리차이가 최대 1.75%로 역대 최대라고한다.

미국발 금리인상의 여파는 곧 국내 금리인상을 불러온다.

정부에서 금리를 안올리자니 외화유출의 문제가 생길것이고 금리를 올리자니 서민들의 경제고통이 심화될것이므로 

이러지도 저러지도 못하는 상황이 펼쳐지고 있다.

(한국은행에서는 기존 추가적인 금리인상효과로 가계대출 증가세가 둔화되고 주택가격오름폭이 제한되면서 금융불균형이 일부 완호되기 시작했다고 밝혔으나 이는 아직 수면속 밑바닥을 못 들여본것과 같다.)

앞으로 어떻게 될지는 그누구도 감히 예상할 수 없지만  짧은 지식으로나마 부동산 경매 전망이 어떻게 될지 얘기해보고자 한다.

부동산 물건이 부동산경매시장으로 나오는 과정이있다. 결국 돈 때문에 나오게 되는데 은행 빚이든 개인 빚이든 이러한 내용을 채무가 있다 표현한다. 채무가 발생되면 이자나 원금을 갚아나가야 하는데 어떠한 사정에 의해 갚지 못하거나 연체가되면 경매로 나오게 된다. 어떠한 사정에는 여러가지가 있겠지만 그 중에 하나가 대출금리의 인상을 하나로 꼽을 수 있다.

가령 3억원의 대출금을 30년 월리금 균등상환한다고 가정해보자.

1.  2.5%의 저금리 상황인경우에는 1회차 상환금액이 약 118만원가량이다.

그런데 금리인상으로 1%가 오른다고 가정해보자면

2. 3.5%의 금리 상황인경우에는 1회차 상환금액이 132만원 가량이 된다.

더나아가 

3. 4.5%의 금리 상환인경우에는 1회차 상환금액이 152만원가량이 되는것을 알 수 있다.

위와 같이 금리인상에 따라 상환액이 커짐을 알수 있고 그것도 대출금액이 클수록 부담은 더욱증대가 된다.

게다가 지금과 같은 부동산 하락기 시장에서는 일반매매로 넘긴다고해도 손해가되는 상황이 되므로 

소위 '영끌'로 아파트를 구매했던 투자자들에게는 고통이 중과 되고 있다.

조금만 검색해도 위와같은 영끌족의 비명소리를 쉽게 찾아 볼 수 있다.

위외같이 일정기간 채무가 연체되었을 때 악성채권으로 분류가 되어 은행에서는 경매에 넘기는 절차에 돌입하게 된다.

이때 앞으로 경매 시장이 어떻게 될지 예측 할 수 있는 지표를 볼수 있게 되는데 바로 경매 '에정물건'이다.

채권자(은행)가 법원에 경매신청을 하게되면 고유번호인 경매사건번호가 부여가된다,(예 2022타경23123 이런식)

사건번호가 부여되면 바로 예정물건으로 검색할 수 있게되어 앞으로 경매가 나올것을 알수 있다.

물론 예정물건이라고 해서 다 경매로 진행되는 것은 아니고 일부는 취하가 되거나 연기 변경등 여러가지 변수는 있다.

그래서 부동산 경매시장이 어떻게 될지 먼미래까지는 예측을 못하더라도 가까운 미래에 이 예정물건수가 얼마나 잡히느냐로 어느정도까지의 예측이 가능할 수 있다.

미래를 준비하는 경매투자자는 현재의 물건에만 집중하는것이아니라 앞으로 나올 예정물건검색과 분석을 통해 발빠른 투자에 앞장서고 있다.

예정물건을 검색함으로서 얻는 이점은 누구보다 빠른 물건 분석으로 대응을 먼저 할 수 있고 경매시장예측을 통하여 미리 준비할 수 있다는 점이다. 

경매투자를 시작하는 분들이라면 예정물건또한 검색과 분석을 통해 남들보다 먼저 움직이고 예측하여 훌륭한 투자가 될 수있으면 한다. -이상-

부동산경매는 법원에서 진행을 하며 기본적으로 물건검색은 대법원경매정보사이트에서 검색이 가능하다.

대한민국법원 법원경매정보 사이트 https://www.courtauction.go.kr/

대법원경매정보 사이트를 접속하면 위와같이 화면이 뜨고 경매물건검색을  보통 두가지방법으로 검색할수 있게 되어있다. 1.법원별로 2.주소별로 검색을 하면 경매물건이 나온다.

서울특별시 강남구 물건을 검색해보겠다. 

총3건의 물건이 검색되었다. 부동산경매는 주소로 진행하지 않고 개별물건마다 사건번호를 부여받아 진행된다.

보통일반인은 서울특별시 강남구 물건 이렇게 검색하지만 꾼들(?)은 사건번호로 검색하기도 한다.

그리고 우측에는 감정평가액이 나와있고 신건인지 유찰물건인지 해당물건이 경매 몇계에서 담당인지 보여준다.

한번 2020타경6819사건을 클릭해 보겠다.

위와 같이 여러 정보를 볼수있다. 

감정가액과 최저매각가격 그리고 언제 경매를 실시하는지 매각기일이 나와있고 사진몇장이 첨부되어있다.

그리고 해당부동산의 내역이 적혀있고 감정평가의 요약현황이 나와있다. 그런데 문제는 이것만으로는 경매입찰을 절대볼수있다. 

부동산경매를 입찰하려면 적어도 권리분석이라는것을 해야하는데 권리분석의 기초가되는것인 토지등기부 건축물등기부인데 이서류가 첨부안되어있기때문에 대법원경매정보사이트로 경매물건검색만으로는 절대 입찰이 불가능하다.

그렇다면 대법원경매정보사이트에서 등기부를 첨부해놓으면 되는거아닌가? 

하지만 등기사항증명서(등기부)발급 및 열람은 수수료가 들기때문에 첨부해놓지 않는것이다. 그래서 대법원경매정보사이트로 물건검색을 한다면 따로 등기부를 열람해야하는 수고로움과 비용이 들기때문에 경매를 전문으로 하는 사람은  별도의 유료경매사이트를 이용한다. 게다가 유료경매사이트는 권리분석을 보기좋게 정리해놓았고 나름대로 전문가의 멘트가 달려있어 위험을 피할수 있어 초보부터 전문가까지 두루 이용한다.

경매검색사이트 어디가 좋을까? 경매검색사이트 비교

인터넷에는 수많은 경매검색사이트가 있다. 옥션원,탱크옥션,지지옥션,스피드옥션,태인옥션,행꿈사옥션 등 여러개의 경매검색사이트가 있는데 어느사이트가 좋을까.

대표적인 경매검색사이트 5가지를 비교해보겠다.

1.옥션원 2.지지옥션 3.탱크옥션 4.스피드옥션 5.행꿈사옥션

1.옥션원 경매검색사이트 https://www.auction1.co.kr/ 

2.지지옥션 경매검색사이트 https://www.ggi.co.kr/

3. 탱크옥션 경매검색사이트 https://www.tankauction.com/

4.스피드옥션 경매검색사이트 http://www.speedauction.co.kr/

5. 행꿈사옥션 경매검색사이트 http://www.hksauction.com/

위와 같이 5개의 경매검색사이트를 올려 놓았는데 

이중 지지옥션경매검색사이트 요금이 가장 쎄다.

지지옥션 요금표를 올린다.

옥션원 요금표를 올린다.

스피드옥션 요금표를 올린다.

탱크옥션 요금표를 올린다.

행꿈사옥션 요금표를 올린다.

옥션원과 지지옥션 사용자가 가장많으며 사용자들 이용경험상 경매분석신뢰도가  높다는 평가다.

타 경매검색사이트는 비용이 저렴하다는 장점이있다.  그밖의 기능들은 비슷비슷한데  경매검색사이트를 처음선택하시는 분이라면 대부분 경매검색사이트는 무료 샘플보기,하루공짜 등 기능이있어 일단 무료로 이용해보시고 본인에 맞는 검색사이트를 선택하시기 바란다. 한번 경매검색사이트를 고정하게 되면 다른경매검색사이트가 보기 힘들수 있기때문이다. 본인에게 맞는 경매검색사이트를 선택하시어 부동산경매투자에 성공하시기를 바란다.-이상-

부동산경매 기본분석방법

부동산경매에는 기회가있다. 오히려 불황일수록 경매는 물건이 많이나와 저가로 낙찰받을 수 있어 지금같은 코로나 불황시기에 딱 맞는 아이템이며 특히 무한N잡 시대에 맞는 부업겸 나아가 퇴직후 경제생활을 할 수 있는 최고의 아이템이라 할 수 있다. 필자의 지인의 예를 들자면 현재 중견기업체에 근무하고있으며 짜투리 시간에 경매물건을 검색/분석하면 주말 현장답사를 통해 낙찰받는 등 투잡으로 경제수익을 얻고있는데 작년 경매소득이 어떠한가 물으니 순수익으로 경매수익이 3500만원이라고 하니 경매를 안할 이유를 못찾겠다.

각설하고 경매에는 기회가 있다. 그런데 그만큼 함정이 도사리고 있다는 점을 명심해야 할 것이다. 그 위험을 피해야하는데 그 기초가 되는 분석방법이 바로 [말소기준권리분석]이다!

말소기준권리가 무엇인데? 혹은 말소기준등기라고도 한다.

말소기준권리는 경매에서만 나오는 용어이며 일반매매에서는 통용되는 말이 아니다. 

부동산이 경매에 나올때에는 말소기준권리가있다. 기준이라는 말은 딱 하나라는 얘기이며 토지등기부에 딱하나 건축물등기부에 딱하나가 있는데 그것을 찾는 연습을 해야한다. 어렵지않다. 쉽다

일단 기준을 찾으라는 얘기인데 그 후보군이 있다. 다음과 같다.

1.저당권, 2.근저당권, 3.압류, 4.가압류, 5.담보가등기, 6.경매신청등기 를 말소기준권리가 될 수 있는 권리라 한다.

위 6가지 권리중 '등기부 접수일'이 가장 먼저 접수된권리를 말소기준권리라한다! =>이것이 제일 기본원칙!

말소기준권리를 왜 찾는데?

이유는 말소기준권리를 찾아야 인수되는 권리와 말소되는 권리를 분별해 내기 위함이다.

부동산을 낙찰받았는데 알고보니 내가 인수해야할 금액이 1억원이라면?어떻게 할 것인가~ 

부동산경매는 말소기준권리에 따라 그 보다 먼저 접수된 권리를 인수하며 후순위로 접수된 권리를 말소 할 수 있다.

그래서 경매는 인수주의와 말소주의를 채택하고 있다고 한다.

말소기준권리 찾는 연습을 해볼까?

위에서 말소기준권리는 무엇이겠는가? 정답은 ! B이다. 왜냐하면 접수일이 가장 먼저 접수 되었기때문이다.

그리고 말소기준권리를 포함하여 후순위인(말소기준을 중심으로 선순위 후순위를 나뉜다.)권리들은 낙찰로인해 그 권리가 소멸된다. 이것이 소멸주의이며 인수주의의 예는 다음과 같다.

위에서 말소기준권리는 무엇인가? 바로 근저당권 C이다. 그런데 말소기준권리보다 선순위인 권리가 하나 보이는데 

가등기가 있다. 이 때 이가등기를 선순위 가등기라하며 말소기준권리보다 먼저 접수되었기 때문엔 이것을 인수해야한다.

낙찰로도 소멸이 되지않는다. 이경우를 인수주의라한다.

*여기서 잠깐! 왜 소유권은 분석안하는가? 

소유권은 분석을 따로 할 필요가 없다. 왜냐하면 소유권은 분석을 소유권들끼리만 분석하는것인데. 다음과 같이 생각하면된다.  소유권은 마지막 소유권이 소유권자이다! 그렇다는 얘기는 경매에서는 소유권이전이 무조건 한번 일어나게 되는데 바로 낙찰로 인한 낙찰자가 소유권자가 되는 경우이다. 그래서 낙찰자 본인이 마지막 최종 소유권자이기때문엔 따로 분석을 안하게 되는것이다.

말소기준권리보다 앞서는 다음의 권리는 인수주의에 의하여 낙찰로인해 소멸되지않고 낙찰자에게 그대로 인수되기 떄문에 주의를 요한다.

① 지상권 : 지상권, 법정지상권, 구분지상권, 분묘기지권
② 지역권
③ 선순위 전세권(배당요구를 한 때에는 소멸)
④ 소유권이전등기청구권보전가등기(담보가등기는 소멸)
⑤ 가처분(처분금지가처분, 점유이전금지가처분)
⑥ 임차권등기
⑦ 대항력을 갖춘 주택, 상가 임차권
⑧ 유치권
⑨ 전소유자의 압류ㆍ가압류등기
⑩ 건물철거가처분등기(선ㆍ후에 관계없이 인수)
⑪ 명인방법을 갖춘 수목, 명인방법을 갖춘 미분리 과실

이상 경매분석의 기본이자 기초가 되는 말소기준권리 분석에 대해 알아 보았다. 심화분석은 다음포스팅때 보기로 한다.

낙찰 받았는데 내것이 아니라고? 공유자가 가져갔다고?

부동산경매를 죄다 낙찰 받을 수 있는 비결이 있습니다. 바로 ! 돈이 많으면됩니다 하하;;;  그러나 우리돈은 한정적이기때문에 금액을 무작정 높여쓸수 없는 노릇이고. 정확한가치 판단하에 금액을 산정해야합니다. 낙찰 되기 위해서라면 금액을 얼마라도 더쓰겠다시는 분도 계시겠다만 그만큼 수익이 줄어드는 결과로 많이 쓰는것은 금물입니다.

경매에서 최선의 선택은 적은금액의 낙찰로 최대의 수익을 노리는것인데 경매에서는 간혹 내가 좋은금액에 잘 낙찰 받았다고 하더라도 내것이 안되는 경우가 있습니다.  내가 낙찰받는 순간 경매법정뒤에서 누가 손을 들고 외칩니다

 "공유자우선매수 하겠습니다~"

공유자우선매수신고란?

일단 공유자의 개념부터 알아야합니다. 공유란 부동산은 한개인데 여러명이서 같이 소유하고 있을때 공동소유라하며 이때 함께 소유하고있는 사람을  즉 공유자 라고 합니다. 

위 사진처럼 A,B,C가 함께 공동소유하고 있을때 그중 한사람이 경매를 당한다면 어떻게 될까?

A가 대출금을 갚지 못해 경매가 나온다면 B와C의 입장에서는 다른사람이 낙찰받았을 때 불안안 위치에 놓이게 됩니다. 평화롭게 잘 지내던 집을 다른사람과 같이 소유해야하는 상황이 생기므로, 매매할때나 임대할때나 혹은 새로운 낙찰자가 들어와서 산다고 하면 어떻될까요? 이런식으로 경매가나온다면 새로운 낙찰자와 분쟁이 발생하기 때문엔 공유자들 한테는 먼저살수 있는 기회를 주는 겁니다. 우선매수라고하는데 공유자가 먼저살수있는기회라 해서 공유자우선매수신고라합니다. 

누군가 낙찰받더라도 공유자는 그 금액이면 내가 사겠소! 할수 있는겁니다. 어찌보면 일반입찰자 입장에서는 불리하겠지만 원 소유자들에게는 반가운 제도이겠네요.

공유자우선매수신고제도는 민사집행법에 나와있습니다.

민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) 

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

-이상 공유자우선매수신고제도에 관한 설명이었습니다.-

부동산경매는 아무리 좋은 물건이라도 아무리 돈이 많더라도 '이것'을 잘 못하면 낙찰받을 수 없다.

바로 '이것'이란  입찰표 작성이다! (기일입찰표)

위 사진이 입찰표인데 입찰표는 경매에서 내가 해당 부동산을 낙찰받기 위한 계약서라고 말할 수 있습니다. 그렇기 때문에 입찰표 작성의 하자가 있다면 계약 자체의 무효라고도 볼 수 있겠습니다.

입찰표는 위 사진과 같이 두면이 한 장으로 구성돼있으며  해당 법원에 비치되어 있는데 황색 봉투 속에 첨부되어있으며 그 속에는 입찰보증금 봉투도 함께 구성되어있습니다.( 입찰봉투 안에 1. 기일입찰표+2. 입찰보증금 봉투)

입찰표 작성도 중요하지만 또한 중요한 것은 입찰 마감 시간을 엄수하시기 바랍니다. 해당 법원 별로 상이하며 보통 오전 10시부터 11시 30분까지이나 법원마다 11시 20분까지 또는 11시 10분까지 인곳도 있으니 사전에 확인하시고 차라리 일찍 가서 시간 넉넉하게 입찰을 마치시기 바랍니다.

입찰표를 작성하실 때에는 미리미리 작성하시는 것이 제일 좋으며 당일날 서두르다 보면 실수가 많이 일어 나니 조심하시기 바랍니다. 

입찰표 작성 시 주의사항은 다음과 같습니다.

1. 입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄입찰 시에는 1매의 용지를 사용하십시오..

=> 내가 경매물건을 여러 개 사고 싶다고 해서 용지 하나에 다 적을 수 없을뿐더러, 각 물건마다 입찰봉투 하나씩이라는 점을 명심하세요.

2. 사건번호를 정확하게 기입하십시오+물건번호가 있다면 물건번호까지

=> 사건번호는 해당 경매물건을 고유번호이므로 사건번호를 잘못 적는다면 해당 부동산의 입찰을 인정해주지 않습니다.

3. 금액 수정 절. 대. 금. 지

=> 입찰표 작성에서 가장 중요한 사항으로 절대수 정하면 안 됩니다. 수정 시 무효처리입니다. 고치고 싶다면 새 용지로 작성하시기 바랍니다. 또한 숫자를 또렷이 명확히 쓰십시오 집행관이 알아보기 힘들 정도라면 그것 또한 무효처리입니다.

그리고 금액은 최저 매각 가격 이상을 작성하셔야 됩니다.

위 사진은 지인께서 최고가 매수 신고인 즉 낙찰되었음에도 불구하고 무효처리가 된 사건입니다. 금액도 근소한 차이로    1등을 하였음에도 얼마나 아쉽겠습니까. 자 퀴즈입니다! 무엇 때문에 무효처리가 됐을지 생각해보세요 정답은! 댓글로 요청 시 알려드리죠 

4. 입찰보증금 

=> 입찰보증금은 통상 최저 매각 가격의 10%(다른 경우도 있음)로서 천 원짜리 한 장이라도 부족하면 무효처리입니다.

카드결제 안됩니다! 보통 수표로 찾아 넣으시기 바랍니다. 보증금을 초과해서 넣는 것은 유효처리이고 잔액은 당일날 돌려줍니다.

5. 싸인 금지

요즘은 관공서가 싸인도 인정해주지만 아직까지 경매 입찰은 싸인을 인정해주지 않습니다. 간혹 지장까지는 인정해주는 곳도 있지만  도장을 준비해서 찍어야 됩니다! 법원 근처는 늘 도장집이 있으니 막도장 하나 파서 찍으세요.

이상 기일입찰표 작성에 대해서 알아봤습니다. 이밖에도 주의사항이 있으나 천천히 잘 읽고 적는다면 이상 없이 작성할 거라 생각합니다. 서두르지 마시고 천천히 꼼꼼히 쓰시기 바랍니다.

-이상 입찰표 작성을 마치겠습니다-

채권자가 법원에 부동산경매를 신청할 때 공짜는 아니다! 수수료가 필요하다. 이것을 경매신청수수료 예납이라고 부른다.

정확한비용은 https://www.courtauction.go.kr/ 사이트에서 확인해 볼수 있다. 

위물건은 필자의 지인분이 경매를 신청한 사건인데 경매비용이 150만원가량 들었다고한다.

경매신청비용이 왜필요할까? 

법원에서는 경매절차를 진행할때 필연적으로 비용이 발생하게되는데 예를들자면 감정평가수수료, 서류 송달료, 현황조사수수료,집행관수수료등 각종비용이 발생하기때문에 채권자가 이를 먼저 선납하는개념을 지불해야 경매가 진행되며, 이것은 이후 낙찰되어 매각자금이 모두 납부되었을 때 배당으로 반환을 받게 된다. 그러나 이때 전액 반환받는 것은 아니다. 통상적으로 배당으로 반환되는 금액은 예납금액의 약90%정도수준이다. 정확한것은 배당표를 보시면 알수 있다.

임의경매와 강제경매란?(경매신청서첨부

)

부동산경매를 보면  1.임의경매와 2.강제경매가 있다. 임의?강제? 두경매의 차이는 무엇일까?

임의경매란?

임의경매는 근저당권 또는 전세권 등의 담보권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때 채무자 또는 채무자의 보증인 자산에 담보물권을 설정하게 되는데, 채무자가 약속된 기일까지 채무를 변제를 하지 않을 경우 저당 목적물이나 전세목적물을 경매신청하여 후순위 권리자들보다 우선하여 그 매각대금에서 자기의 채권을 회수하는 경매진행 절차이다.

따라서 임의경매는 강제경매와는 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧 바로 법원에 경매를 신청할 수 있다. 이때 법원은 등기부등본 위에 저 당권 등의 존재여부만을 확인하고 즉시 경매개시결정을 내린다.

임의경매 신청이 접수된 경우

집행법원은 임의경매에 필요한 요건을 심사를 하고, 그 신청이 적법하 다고 인정되는 경우 즉시 임의경매개시결정을 한다.

강제경매란?

강제경매란 채무명의(채권자로서의 권리를 법적으로 증명 받는 것)를 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 경매를 통하여 환 가한 후에 그 매각대금으로부터 배당을 받는 것을 목적으로 하는 강제 집행절차이다.

채무명의란 국가의 강제력에 의해 실현될 판결문, 확정된 지급명령, 조 정조서, 제소전화해조서, 공정증서 등을 말한다. 채무명의에 의한 강제 집행을 신청하기 위해서는 집행문을 부여받아야 하고 송달증명원을 첨 부하여야 한다.

강제경매 신청이 접수된 경우

집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집 행개시 요건 및 강제경매에 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하게 된다.

부동산경매절차도

위 도식은 경매절차를 간략화한 모습입니다.  글자옆에 숫자가 붙은것은 민사집행법의 조문을 말합니다. 예를 들어 경매개시결정옆에 83이라고 붙은것은 민사집행법83조에 나와있다는 뜻입니다.

민사집행법 제83조(경매개시결정 등) ①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.

②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.

③경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.

④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.

⑤강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

위와 같이 경매는 복잡한 절차에 의해서 진행됩니다. 우선적으로 경매는 왜 나오는가를 이해하셔야하는데 결국 돈때문에 나오게됩니다.  '갑'이라는 사람이 '을'이라는 사람에게 돈을 빌려주고 돌려 받지 못한다면 '갑'의 입장에서는 어떤행위를 할 수 있을까요? 최후의 수단이자 강력한 방법이 바로 법원에 '을'의 부동산에 경매를 신청하는 방법입니다. 이것을 '채권자의 경매신청'이라고 합니다. 이때부터 경매절차가 시작되는 것입니다.

이 경매신청에는 1.임의경매신청과 2.강제경매신청이있습니다. 이 둘의 차이점은 다음포스팅때 뵙겠습니다.

삶의 목적은 어디에 있는가. 바로 누구나 추구하는 '행복'에 있다.

행복한 삶을 꿈꾸고 행복해지기 노력한다.

그 행복에 필수적인것이 바로 '경제적 자유'다.

맛있는 음식을 사먹기위해, 안정적인 주거를 위해, 멋진 옷이라도 한벌 사입으려면 경제적여건이 필수다.

행복한 노후를 위해서라도 경제적자유에 도달해야한다.

그 경제적자유에 도달하기위한 방법중 부동산경매야말로 누구나 도전할 수 있는 분야며 누구보다 빠르게 도달할 수 있는 방법이라 생각한다.

부동산경매란 무엇일까?

부동산경매란 쉽게말해 부동산을 취득할 수 있는 여러수단중 하나다. 부동산은 일반매매로도 취득할수 있고 부모님으로 부터 물려 받을 수도 있고, 여러가지 과정으로 취득할 수 있으나 경매는 법원에서 주관하에 취득할 수 있기 때문에 안전하게 취득할 수 있다. (물론 '권리분석'이라는 과정을 거쳐야 문제없이 취득하겠지만.. 앞으로 포스팅을 통해 부동산경매의 모든것을 다룰 예정이다.)

전국 60여개의 법원에서 경매를 진행한다. 각 법원마다 진행하는 요일이 다르다 어떤곳은 월요일 어떤곳은 화요일 등 

보통 오전10시부터 입찰을 하여 11시30분까지 마감을 한다. 조심할것은 마감시간또한 법원마다 다르다는 점이다.

미리 입찰할 법원의 입찰기능시간을 알아봐야한다.

당일날 각자 (수십명 또는 백명을 훌쩍넘어가기도한다.) 물건을 입찰하기위해 모이며 물건별로 가장 높은 가격을 적어낸 사람에게 낙찰이된다. 경쟁매매의 줄임말 즉 이것이 바로 경매인것이다.