부동산 중개시 꼭 확인해야 될 사항이있다.

바로 토지이용계획원이다,(혹은 토지이용계획확인서,토지이용규제 등)

주소는 다음과 같다 

http://luris.mltm.go.kr

위 주소를 클릭하면 다음과 토지이용규제정보서비스 사이트 화면이 뜰것이다.

이곳에서 토지이용계획을 확인하면된다.

그리고 위 사진에 따라 토지이용계획열람을 클릭하게 되면

이렇게 된다.

사진속 설명 처럼 알아보고하는 곳의 주소를 입력하면 된다. 

한번 필자가 주소를 입력해보겠다.

보시는 것과 같이 여러가지 사항을 알수 있다. 지목, 개별공시지가, 면적, 각종행위제한 등

용도지역 용도구역을 확인할수 있을것이다.

 중개시에는 반드시 토지이용계획원(토지이용계획)을 확인하여 중개사고가 발생하지 

않도록 하여야한다.

-부동산 중개시 확인 할 사항, 토지이용계획확인원, 토지이용계획

=>질문

상가 임대차 보호법에 적용되는 임차인이 임대인의 일방적인 계약조건 요구로 권리금 및 시설비를

못 받고 나갈처지에 있다. 임차인은 사업을 그만 둘 생각으로 새로운 임차인과 권리금등 계약을 

하였는데 임대인은 새로운 임차인과의 계약은 못해주겠다하여 권리금 및 시설비를 못 받고 

나갈처지가되어 공동명의의 재계약을 요구하였다. 하지만 이또한 임대인은 거절하고 

기존 임차인에게만 보증금과 월세를 상향해서 계약서를 써주겠다고한다. 최초계약일로부터 2년만기되기 3개월남았다.

=>답변

상가임대차보호법이 적용되는 상가라면 임차인은 최초계약일로부터 5년간 계약갱신요구권이 있다.

따라서 임차인은 향후 3년기간을 더 임대차 할 수 있다. 그러나 임차인이 사업을 그만 둘 생각으로 

2년만기시 임대차를 종료시키고자하는 경우에는 임대인에게 새로운 임차인과 그임대차 조건에

 대하여 관여 할 수 없다. 따라서 시설비 및 권리금을 받을 수 없을 것이다.

토지 중 임야매매 중개시 유의할점이 있습니다.

특히 그중에서도 '무덤'을 유의하여합니다. 

<무덤이있는 있는 임야 매매는 조심해야한다.>

얼마전 임야 물건이 들어왔는데 시세대비 저렴하여 현장방문을 갔습니다.

(부동산중개에있어 현장답사는 필수입니다. 말로만 설명듣는 것과는 천지차이입니다 그리고 실제상황은 막상 

다른경우가 많습니다)

현장에 도착해보니 햋볕이 잘드는 남향에 앞이 트이는 좋은 임야 물건이었습니다.

그런데 왜 저렴하게 나왔을까 의문점이들어서 산(임야)을 오르기시작했습니다.

아니 왠걸! 무덤이 3기나 있던것이었습니다. 분묘지기권이 있는 묘는 이장시 이장비용도 부담해야되고 여간 골치가

아프기때문에 꺼리게됩니다.

시세보다 저렴한물건(임야)은 항상 의심을 해봐야합니다. 저렴한 임야라고 해서 무턱대고 

계약부터합시다 이러면 안되는거지요

항상 경계합시다! 

-임야 매매시 유의점-토지 매매시 유의점-

거의 새책입니다 

민법, 부동산학개론, 공법

새로 구입하지마시고 이책으로 문제 푸셔요~^^ 화이팅!

착불로 보내드립니다.

댓글로 이메일주소 남겨주세요! 

부동산 중개수수료 요율 입니다.

(부동산 중개수수료 요율은 시도조례에따라 달라질 수 있습니다.)

주택중개수수료 (아파트중개수수료) 

(전세:전세금, 월세:보증금+(월차임*100) 단 이 때 계산된 금액이 5천만원 미만일 경우: 보증금+(월차임*70) )

주택이외(토지,상가, 오피스텔 등)

위표가 부동산 중개수수료 입니다. 빨간색으로 작성한부분은 유의하여야합니다. 부동산중개수수료 산정시 보증금과 월세가 있을시 100을 곱하여야하는데 이때 계산된 금액이 5천만원미만일때는 70으로 곱해서 계산해야된다는 뜻입니다.

부동산중개수수료 표를 참조하시어 중개수수료 산정시 도움이 되길바랍니다.

(부동산중개수수료,주택중개수수료, 토지중개수수료,상가중개수수료,아파트중개수수료 )

예비 중개업자,공인중개사 여러분 과연 어디서 개업을 할지 생각은 해보셨나요?

무턱대고 중개업을 하시면 얼마지나지않아 폐업하시게 될지도 모릅니다.

그간 경험을 바탕으로 몇자 적어보겠습니다.

일단 중개사무소를 차리기전에 어느지역에 어떤종목을 하실지 결정하시길 바랍니다.

1.상가 를 할것이냐 2.아파트를 할것이냐 3.토지를 할것이냐 4.주택을 할것이냐 등등

어느것을 선택하느냐에 따라 장단점이 있기때문입니다. 현 부동산 상황을 토대로 작성해보겠습니다.

1.상가

상가는 수수료율이 크고 환산보증금액이 큰것이 매력적입니다. 그리고 권리금은 따로 수수료율을 적용받지 아니하기때문에

수당이 크다고 할 수 있지요. 그러하기에 타 중개업자와의 경쟁이 심합니다. 상가주인에게 로비도 많이 해야하고 경기를 잘탑니다.

불경기에서는 임대차는 매력이 없습니다. 장사가 잘안되기때문에 임차하려는 사람이 없기 때문이지요

그러나 지금같은 저금리 상태에서는 오히려 상가매매는 인기가 많습니다. 소액투자자분들은 은행에 넣어봤자 이자수익이 적기때문에

상가 임대수익을 돌리고있습니다. 그리고 상가는 대부분 임차인이 직접 인테리어를 하기 때문에 주택월세와 같이 주기적으로 도배나 

장판에 대한 부담이 없으며 상가는 기본적으로 임차계약월수가 길기때문에 안정적인 월세수입이 보장된다고도 할수 있지요.

아파트시세대비 현제 상가시세는 조금 올랐다고도 할수 있습니다. 

2.아파트

아파트는 지역마다 다르겠지만 그래도 기본적인 세대수가 있고 금액이 받쳐주기에 수입은 안정적일 수있습니다. 또한 권리분석이 

다른물건에 비해 쉽다는 장점이 있습니다. 규격화된 아파트의 기본적인 확인만해주면 되니 어렵지 않다고 할수 있습니다.

그러나 아파트 또한 타 중개업소와 경쟁이 심하고 정보가 너무 쉽게 노출되어 있어 더더욱 경쟁이 심하다고 할수있습니다.

3.토지 

토지..참매력있습니다.

일단 수수료율이 크고 단위가 크기때문에 수수료율이 큽니다. 그리고 순가계약을 할수 있는 여지도 있구요.

(단 초과수수료는 불법입니다. 중개사법에서 규정하고있는 7대 금지사항이있는데..이걸 다지키고하면..힘들수있으나..

편법은 언제나 존재합니다. 자세한건 추후 기술하겠습니다.)

그러나 토지는 그만큼 금액이 크기에 쉽사리 매매가 이뤄지기가 힘들지요. 

환금성이 낮고 투자수익이 나지 않기에 장기투자로 이뤄져 매매건수가 그리 많지가 않습니다. 

대신 투자를 잘하면 그만큼 차액이 큽니다. 그래서 고액 투자분들이 선호하기도 합니다.

4.주택

주택은 아파트시세대비 매매가는 조금 올랐고 봅니다.  아파트 매매가 하락에대한 반사이익과 기본적인 자기 토지/주택 소유에대한 

욕구가 기본적으로 있기때문입니다.

주택은 일단..좀힘듭니다 왜냐?! 각종 권리가 복잡한 경우도 많고 무허가 미등기 건물도 있으며 심지어 남의 땅에도 지은건물도 있기에

잘못했다가는 과태료 벌금 물기가 쉽습니다. 확인해봐야할 서류도 그만큼 많고 힘듭니다...

그러하기에 보통 신규 공인중개사분들이 아파트에 사무소를 선호하겠지요.

생각나는데로 써보았습니다. 두서없이 적었기에 따로 표로 정리해보렵니다

현재 투자고객선호도

상가>원룸,토지>주택>아파트

작성하고보니 부동산자체가 금액단위가 크니 장점에 다들어가겠네요. 그리고 부동산 자체가 경기를 타다보니 영업력에따라 크게 좌우

되는것같습니다. 아무리 경기가 어렵다고 해도 잘하는 업자는 잘 법니다. 항상 새로운 고객과 물건발굴에 힘쓰시고 각종정보에 귀를 

기울여야합니다.

궁금하신사항은 덧글 남겨주시거나 메일주시면 알려드리겠습니다.

민법의 구성

-------------------------------------

1.민법총칙 

2.물권법

3.계약법

4.민사특별법

--------------------------------------

1.민법총칙

-의사표시

-법률행위의 대리

-무효와취소

-조건과 기한

2.물권법

-물권의변동

-점유권

-소유권

-용익물권

-담보물권

3.계약법

-성립,해제,해지

-매매

-교환

-임대차

4.민사특별법

-주택임대차보호법

-상가건물임대차보호법

-가등기당보등에 관한 법률

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

-부동산실권리자명의 등기에 관한 법률

아침부터 상가임대차계약을 했던 고객이 와서 노발대발이었다.

알고보니 계약서상 번지를 잘못 적었던것이었다.

그렇게 확인한다고 확인한것이었는데 그옆에 상가번지를 적었던것이다.

손님이 화낼만도 했겠다. 아침부터 시간을 내어 세무서에 갔는데 사업자등록이 안됬으니말이다..

앞으로 더욱 유의하여야겠다.

<잘못작성한 계약서 바로찢어버렸다...>

2014년 제 25회 공인중개사 시험일정, 시험과목

<공인중개사 교재들>

2013년 10월 27일 일요일에 제 24회 공인중개사 시험이 있었습니다. 11년도,12년도에 비해 지원자수가 감소했으며 이는 부동산경기침체가 반영된 결과라고 할수있겠습니다. 하지만 부동산경기는 침체와 회복이 있기에 미리 준비해두시면 도움이 되는 자격증이라 할 수 있습니다.

공인중개사란 무엇인가

공인중개사란 일정한 수수료를 받고 중개대상물(토지,건물 기타 토지의 정착물,입목,광업재단,공장재단)에 대하여 거래 당사자간의 매매,교환,임대차,기타 권리의 득실.변경에 관한 행위의 알선.중개를 業으로 하기위해 부동산 중개업법으로 정한 공인중개사 자격시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말합니다.

2014년 25회 공인중개사 시험일정

<2013년시험일정>

제 25회 공인중개사 시험도 2013년 일정과 비슷하게 될것입니다. 자세한 내용은 2014년 공식일정이 발표된다면 업데이트 하겠습니다.

2014년 25회 공인중개사 시험과목

공인중개사는 1차와 2차시험으로 이루어졌으며, 1차를 합격하였을시 다음회에 한하여 1차시험이 면제됩니다. 과락이 있는 시험으로 모든과목이 40점이상을 맞아야합니다.

제 23회 공인중개사 시험문제지 1차, 2차입니다. 

수험공부에 많은 도움이 되길 바랍니다.

제23회_공인중개사_시험문제지(1차_A형).hwp

제23회_공인중개사_시험문제지(2차_A형).hwp

최종_정답현황.hwp