분묘기지권이란?

타인의 토지 즉, 남의 땅위에  분묘를 소유하기위하여 타인의 토지를 사용 할 수 있는 권리이다.

이러한 권리가 있는 묘는 쉽사리 처리할 수가 없어 부동산매매나 일반경매에서도 골치거리가 되곤한다.

매매에서는 분묘에관한 특약을 따로 작성하거나 분묘가 있는토지는 매매계약체결을 안해버리면 그만이나

경매에서는 함정이되기도 하지만 하나의 기회가  되기도 하기에 이번 포스팅 주제로 삼아본다.

분묘기지권의 성립요건이란?

분묘기지권이란  대법원에서 인정되는 대표적인 경우는 다음의 3가지경우로 살펴 볼 수 있다.

1) 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

2)토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게  점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우

3)자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우로서 어느 한 가지 요건만 갖추면 분묘기지권이 성립한다

위와 같이 3가지 경우이나 문제는 이것은 언제까지나 과거의 얘기이고 장사법(장사등에 관한 법률)의 시행으로 이제는 엄격한 조건을 만족해야한다.

장사등에 관한 법률

이 법은 장사(葬事)의 방법과 장사시설의 설치ㆍ조성 및 관리 등에 관한 사항을 정하여 보건위생상의 위해(危害)를 방지하고, 국토의 효율적 이용과 공공복리 증진에 이바지하는 것을 목적으로 제정이 되었다.

(아마도 무분별한 분묘설치를 방지하고자 만들었을 것이다.)

부동산경매에서 하나의 특수물건으로 취급되는 분묘기지권 성립여지 있는물건을 해결하려면 이법을 공부하시라.

특히 중요한 포인트가 있는데 2001년 1월 13일을 외우셔야한다. 

이날짜는 장사법의 전면 시행일로서 과거의 대법원판례로 인정되는 경우라하더라도  2001년 1월 13일이후 에는  토지소유자 승낙 뿐만 아니라 나라의 허가를 득해야만 합법적인 분묘로 인정이 되는것이다.

묘의  구분

묘는 그 구성에 따라 다음과 같이 나뉠 수 있다.

1. 개인묘지 : 1기의 분묘 또는 매장된 자와 배우자 관계의 같은 구역 안에 설치된 묘지
2. 가족묘지 : 민법상의 친족관계였던 자의 같은 구역 안에 설치된 묘지
3. 종중·문중묘지 : 종중이나 문중 구성원의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지
4. 법인묘지 : 법인이 불특정 다수인의 분묘를 같은 구역 안에 설치하는 묘지

위와같이 구분하는 이유는 다음과 같다.

묘지의 설치 신고,허가

1. 개인묘지를 설치한 자는 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 묘지를 설치한 후 30일

     이내에 해당 묘지를 관할하는 시장등에게 신고하여야 한다. 변경도 또한 같다.
2. 가족묘지, 종중·문중묘지 또는 법인묘지를 설치·관리하려는 자는 보건복지부령으로

     정하는 바에 따라 해당 묘지를 관할하는 시장 등의 허가를 받아야 한다.

     허가 받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

그리고 개인묘냐 아니면 가족묘이상이냐에 따라 벌과금규정이 다르기에 실무에서는 그 대응방법을 달리 하고있다.

묘지의 설치기준

1. 개인 ·가족묘지   

①  200m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 200m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  300m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

2. 종중 ·문중묘지

①  300m 이내 설치의 금지

     도로, 철도, 하천(예정지 포함)의 경우 300m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

②  500m 이내 설치의 금지

     20호 이상 인가가 밀집한 지역, 학교․공중이 수시 집합하는 시설․장소로부터

     500m 이내에는 묘지를 설치하지 못한다.

특히나 최근들어 분묘기지권에 관련된 대법원판례가 바뀌어 소개하고자한다.

대법원2017다228007지료청구

-요지-

2021. 4. 29. 장사법 시행일 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치한 다음 20년간 평온·공 연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 분묘기지권자는 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다.

특히 이번판례에서 주목할점은 분묘기지권이 성립한 묘일지라도 지료 청구의 기회가 생겼다는 점이다. 기존에는 분묘기지권이 성립할경우에는 내토지라 할지라도 땅사용료도 청구하지 못하는 아이러니한 상황이 펼쳐졌지만 이제는 달라진다는 점이다. 

실상 지료청구를 하게되면 그 지료는 얼마안되지만 더큰 의의는 지료청구의 기회가 생기면서 지료연체를 이유로 분묘기지권을 깨뜨릴수 있는 방법이 하나 생겼다는 점이다.

지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.!

(단, 당사자 협의에 의해 지료가 정해졌거나 법원의 결정으로 지료가 결정된 후여야 한다.)

부동산 경매를 하시는 분들을 위해 간략한 분묘기지권 로드맵을 남긴다.